Novaxia NEO : Gestion, performance et perspectives au 30/09/2025

La SCPI Novaxia NEO s’inscrit dans un environnement immobilier européen en évolution, marqué par des dynamiques contrastées selon les pays et les segments. Le point de situation permet d’observer les éléments structurants du marché, la construction du portefeuille, la stratégie d’asset management, la valorisation, les performances et les perspectives associées à la SCPI au 30 septembre 2025.

Contexte de marché et positionnement de la SCPI

Un environnement européen en reprise progressive

Les volumes d’investissement en immobilier tertiaire connaissent plusieurs phases successives :

• 2012–2022 : période d’expansion soutenue par des taux d’intérêt très bas, favorisant un haut niveau de transactions.
• 2023–2024 : ralentissement marqué des volumes, dans un contexte de durcissement des conditions financières.
• 2025 : signes d’une reprise modérée, laissant entrevoir un retour progressif de la liquidité.

L’évolution diffère selon les marchés :

• Espagne et Irlande affichent une hausse significative des volumes investis au 1er semestre 2025.
• Pays-Bas et Allemagne connaissent un reflux des transactions.
• France : reprise modérée, en ligne avec la moyenne européenne.

Cette hétérogénéité met en évidence l’utilité d’une présence paneuropéenne diversifiée.

Lecture des taux prime et prime de risque

Les taux prime indiquent des primes de risque variables :

• Royaume-Uni et certains pays d’Europe de l’Est : primes de risque plus élevées, associées à des taux d’intérêt supérieurs.
• Zone euro : taux prime situés entre 4 % et 5 % sur les actifs les plus sécurisés.

Ces écarts soulignent l’importance d’un pilotage géographique attentif.

Caractéristiques et structure de la SCPI au 30 septembre 2025

Indicateurs clés

La SCPI est également :

• Labellisée ISR,
• Classée article 9 selon le règlement SFDR.

Depuis sa création en 2019, la SCPI a affiché un taux de distribution supérieur à 6 % chaque année. Pour rappel, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Allocation géographique et typologie d’actifs

Une exposition équilibrée entre France et Europe

La répartition du portefeuille de Novaxia NEO se structure autour de :

• 50 % en France (Paris et régions),
• 50 % en Europe : Pays-Bas, Irlande, Espagne, Allemagne.

L’approche repose sur :

• La sélection de marchés présentant une profondeur locative suffisante.
• L’acquisition d’actifs compris entre 5 et 20 M€ pour maintenir une bonne granularité.
• La priorité donnée aux actifs pouvant être améliorés en matière de performance énergétique (best in progress).

Diversification progressive des classes d’actifs

Le portefeuille, historiquement orienté bureaux, s’ouvre progressivement à d’autres typologies :

• Hôtellerie (exemple : acquisition d’un hôtel à Saragosse).
• Locaux d’activité.

Les locataires incluent notamment Intermarché, Sopra Steria, l’URSSAF, FedEx et Salta.

Stratégie d’asset management et démarche durable

Trois axes structurants

La gestion s’articule autour de :

1. Diversification du portefeuille : géographique, sectorielle et locative.
2. Asset management proactif : sécurisation des loyers, renégociation des baux, adaptation aux besoins des locataires.
3. Durabilité : amélioration énergétique progressive, label ISR, approche best in progress.

Sécurisation des baux et fidélisation des locataires

Depuis le début de l’année :

• Six baux ont été signés ou renouvelés.
• Trois baux majeurs représentent près de 15 % du portefeuille.

Exemples :

• Bail ferme de 6 ans avec une filiale du groupe Vinci (Reu Manison).
• Renouvellement du bail FedEx aux Pays-Bas.
• Signature du bail Iversum (groupe Salta), dédié à la formation professionnelle.

Les renouvellements comportent généralement :

• Des loyers reconduits à des niveaux similaires,
• Des franchises de loyers lissées sur plusieurs années.

Illustration : Actif FedEx à Hoofddorp

L’exemple FedEx illustre la logique de gestion :

• Localisation stratégique au sud d’Amsterdam.
• Bail ferme de 6 ans.
• Installation de panneaux photovoltaïques et optimisation énergétique.
   

Engagement ISR et performance énergétique

La démarche durable s’appuie sur :

• L’objectif de –40 % de consommation énergétique d’ici 2030.
• Le déploiement de capteurs IQ Spot, permettant des économies estimées entre 10 et 15 % selon les sites.
• La rotation d’actifs incluant la sortie d’immeubles énergivores, comme le data center de Nanterre.

Performance, valorisation et indicateurs financiers

Distribution mensuelle et objectif annuel

Le revenu est distribué mensuellement :

• 1,30 € par part versé en septembre,
• Prévision de 2,50 € sur le 4e trimestre.

L’objectif mentionné pour 2025 se situe autour de 5,50 %, avec prudence quant à son évolution. Depuis six ans, la SCPI affiche un taux de distribution supérieur à 6 %.

Taux d’occupation financier et impact des franchises

• Taux d’Occupation Financier (TOF) : 94,6 % au 30/09/2025.

Les franchises accordées dans le cadre des renouvellements de baux pourraient entraîner :

• Une diminution d’environ 1,5 % du TOF en 2026,
• Un TOF restant au-dessus de 92 %.

Prix, valeur de reconstitution et performance globale annualisée

• Prix de souscription : 187 €,
• Valeur de reconstitution : 182,79 €, soit un écart d’environ –2 %.

Cet écart reste dans la bande réglementaire de –10 % à +10 %. La stratégie privilégie la stabilité du prix de part, hors variation notable de la valeur de reconstitution.

La PGA (performance globale annualisée), combinant distribution + évolution du prix de part, devient un indicateur central dans les reportings futurs de la SCPI.

Arbitrages, perspectives et modalités d’accès

Rotation d’actifs et évolution stratégique

Plusieurs orientations ressortent :

• Cessions ciblées en France et aux Pays-Bas.
• Renforcement envisagé en Espagne et en Allemagne.
• Développement sur des classes d’actifs complémentaires (activité, hôtellerie).

La rotation permet d’adapter progressivement le portefeuille à l’évolution des marchés.

Collecte, retraits et fluidité

• Collecte modérée.
• Environ 3 % des parts en attente de retrait.
• Mécanisme normal : les retraits sont compensés par les nouvelles souscriptions.

Pour soutenir la liquidité :

• Suppression du délai de jouissance jusqu’au 31 décembre, offrant un revenu immédiat aux nouveaux associés.
• Structure tarifaire : 0 % de frais de souscription, 18 % de frais de gestion TTC.

Conditions d’investissement

• Accès dès 187 € (1 part).
• Distribution mensuelle.
• Versements programmés possibles .
• Réinvestissement automatique des dividendes disponible.
• Souscription 100 % en ligne.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques.

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