SCPI en usufruit temporaire : Attention aux pièges

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il est possible d’acquérir des parts en pleine propriété, mais aussi en nue-propriété ou en usufruit temporaire. Ces deux dernières options relèvent du mécanisme juridique du démembrement de propriété, qui consiste à séparer deux droits distincts : l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus, et la nue-propriété, soit le droit de disposer du bien.

Le principe est simple. Le démembrement temporaire s'étend sur une période définie (entre trois et vingt ans). Pendant cette période, l’usufruitier perçoit les revenus distribués par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire ne touche aucun revenu. À l’issue du démembrement, ce dernier devient automatiquement plein propriétaire des parts, sans aucun coût supplémentaire. Le démembrement permet ainsi d’adapter une stratégie patrimoniale à des profils et des objectifs bien spécifiques.

Le fonctionnement de l’usufruit temporaire en SCPI

L’usufruit temporaire en SCPI permet à l’investisseur d’acquérir uniquement la jouissance des parts, c’est-à-dire le droit de percevoir les loyers, pour une durée contractuellement fixée. À l’échéance, l’usufruit s’éteint, et la pleine propriété est reconstituée entre les mains du nu-propriétaire.

Dans ce montage, la part est généralement vendue à un prix fortement décoté. Cette décote, qui oscille entre 20 % et 50 %, dépend de la durée du démembrement, des perspectives de distribution de la SCPI et de l’équilibre entre l’offre et la demande. Plus la durée est longue, plus la décote est importante.

Par exemple, pour une part de SCPI valorisée à 100 €, un usufruit temporaire de 5 ans peut être proposé autour de 20 €, avec une clé de démembrement 80/20. Si la SCPI sert un rendement de 6 %, l’usufruitier percevra 6 € par an, soit 30 € sur cinq ans, pour un investissement initial de 20 €. Le levier de rentabilité est donc très significatif.

Usufruit SCPI : Pour quels profils et dans quels objectifs ?

Le démembrement temporaire, et plus précisément l’investissement en usufruit, s’adresse principalement à deux catégories d’investisseurs.

D’un côté, les personnes morales comme les SCI, SAS ou SARL y trouvent une solution efficace pour placer leur trésorerie excédentaire. En effet, l’usufruit est amortissable comptablement, ce qui réduit la base imposable. Le rendement est donc optimisé non seulement par les revenus perçus, mais aussi par les effets positifs sur la fiscalité via l’amortissement linéaire.

De l’autre, les personnes physiques peuvent également envisager l’achat d’usufruit temporaire, notamment en cas de déficit foncier à imputer ou dans une stratégie d’anticipation successorale. Toutefois, pour les contribuables fortement imposés à l’impôt sur le revenu, ce choix est à évaluer avec soin, car les loyers sont fiscalisés comme des revenus fonciers.

Le profil le plus fréquent de l’investisseur en usufruit temporaire de SCPI reste cependant celui de la personne morale soumise à l’IS, qui cherche un placement de leur trésorerie stable, potentiellement performant et fiscalement avantageux.

Les cas d’usage du démembrement temporaire

L’investissement en usufruit SCPI répond à des besoins très spécifiques. Il est particulièrement intéressant lorsqu’aucun besoin de revenu immédiat ne se fait sentir. Un investisseur qui souhaite préparer sa retraite à horizon 7 ou 10 ans pourra privilégier la nue-propriété, tandis qu’un chef d’entreprise pourra mobiliser une partie de sa trésorerie pour générer des revenus temporaires sur une période courte, via l’usufruit.

Par ailleurs, le démembrement peut servir d’outil de transmission de patrimoine. Par exemple, un couple de 65 ans souhaitant transmettre 100 000 € de parts à un enfant peut opter pour une répartition 60/40 entre nue-propriété et usufruit. Les droits de donation seront alors calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, soit 60 000 €, ce qui permet de réduire considérablement l’impact fiscal de la donation, tout en conservant la jouissance des revenus.

Souscrire en usufruit de SCPI : Comment procéder ?

Deux possibilités s’offrent aux investisseurs. Il est d’abord possible de procéder à une donation avant souscription, en enregistrant la convention auprès de l’administration fiscale (CERFA 2735), puis en souscrivant les parts au prorata usufruit/nue-propriété.

Autre option : Souscrire d’abord les parts en pleine propriété, puis organiser la donation de l’usufruit ou de la nue-propriété. Là encore, la déclaration doit être effectuée auprès des services fiscaux, et la société de gestion doit être informée du démembrement.

Dans tous les cas, il convient de s’assurer que la durée du démembrement est bien définie et que chaque partie en connaît les conséquences juridiques et fiscales.

Exemple chiffré d’un placement de trésorerie en usufruit

Prenons l’exemple d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, qui investit 20 000 € dans un usufruit temporaire de 5 ans. Si la pleine propriété est valorisée à 100 000 €, la société bénéficie donc d’une décote de 80 %. Avec un taux de distribution de 5 %, elle percevra 5 000 € par an pendant 5 ans, soit 25 000 € au total.

Sur le plan fiscal, cette société pourra amortir linéairement les 20 000 € investis, à raison de 4 000 € par an, ce qui réduit son résultat imposable. Le rendement réel net est donc très favorable, sans exposition aux fluctuations du prix des parts, puisque l’usufruit s’éteint automatiquement. N’hésitez pas à vous inscrire sur Monujo-app.com vous pourrez bénéficier des offres d’usufruit.

Points d’attention et limites de l’usufruit temporaire

Comme tout placement immobilier indirect, l’investissement en SCPI comporte des risques. En démembrement, le principal inconvénient est l’absence de liquidité : il n’est pas possible de revendre les parts en cours de démembrement. Il faut donc être prêt à immobiliser la somme investie pendant toute la durée du contrat.

Par ailleurs, les revenus fonciers ne sont pas garantis, et dépendent de la qualité de gestion de la SCPI, de son taux d’occupation, et du contexte économique. Il est donc important de sélectionner avec soin la SCPI cible, sa stratégie, ses actifs et sa société de gestion.

Tableau comparatif : Usufruit temporaire ou nue-propriété ?

Conclusion

L’usufruit temporaire en SCPI constitue un levier patrimonial et fiscal puissant. S’il demande une parfaite compréhension des enjeux juridiques et comptables, il offre à certains profils des avantages notables : revenus élevés pour un investissement réduit, optimisation fiscale, ou encore préparation à la transmission. L’important est de choisir le bon type de démembrement, la bonne durée et la SCPI adaptée aux objectifs de chacun.

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