SCPI Eurovalys : Stabilité du dividende et 90,60 % de TOF au 2T 2025

Une performance stable dans un contexte économique allemand en reprise

Au 2ᵉ trimestre 2025, la SCPI Eurovalys, gérée par Advenis REIM, confirme sa stabilité avec un dividende brut de 11,55 € par part. Cette constance s’inscrit dans un environnement économique allemand en forte relance, porté par des initiatives publiques et privées d’envergure.

Le gouvernement allemand, dirigé par Friedrich Merz, a lancé un fonds de relance économique de 500 milliards d’euros voté le 24 juin 2025, dédié à la défense, au climat et aux infrastructures. Parallèlement, le programme « Made in Germany », regroupant une soixantaine de grandes entreprises, prévoit 631 milliards d’euros d’investissements d’ici 2028 pour restaurer la compétitivité du pays.

Ce double moteur de relance publique et privée se traduit déjà par un regain de confiance. L’indice DAX a atteint un record historique de 24 639 points début juillet 2025, illustrant le retour en force de la première économie européenne.

Un marché immobilier allemand en pleine résilience

Le marché immobilier allemand confirme sa solidité au 2ᵉ trimestre 2025, avec 14,2 milliards d’euros de transactions réalisées au premier semestre, soit une hausse de 14 % sur un an. Les investissements sont particulièrement dynamiques sur les portefeuilles intermédiaires (entre 20 et 50 M€).

Le secteur des bureaux demeure un pilier, représentant 2,1 milliards d’euros investis au premier semestre 2025. Selon CBRE, les volumes devraient approcher 5 milliards d’euros sur l’année, un niveau proche de 2024 (5,2 Mds €). Les sept principales métropoles allemandes — dont Francfort, Munich, Düsseldorf et Cologne — concentrent l’essentiel de ces flux, zones dans lesquelles Eurovalys détient plus de 70 % de son patrimoine.

De plus, la demande locative reste soutenue : 1,4 million de m² de bureaux ont été pris à bail au premier semestre 2025, soit une progression de 9 % sur un an. Cette dynamique renforce les perspectives du marché tertiaire et bénéficie directement à Eurovalys.

Un taux d’occupation financier en progression à 90,60 %

Le TOF (taux d’occupation financier) atteint 90,60 % au 30 juin 2025, en légère hausse par rapport au trimestre précédent. Ce niveau confirme la bonne santé locative du patrimoine et la pertinence de la stratégie de gestion menée sur le terrain.

La SCPI a mené d’importantes actions d’asset management pour valoriser ses immeubles et améliorer leur attractivité. Les réalisations du trimestre incluent :

• 4 relocations, représentant 2 408 m² et 377 942 € de loyers annuels,
• 3 congés, portant sur 1 387 m² et 258 218 € de loyers libérés,
• renégociations et renouvellements de baux sur 8 342 m², pour un loyer annuel renouvelé de 1 552 944 €, en hausse par rapport à l’ancien niveau (1 528 752 €).

Ces résultats traduisent une gestion locative active, centrée sur la sécurisation des revenus et la durabilité du portefeuille immobilier.

Focus sur quelques actifs emblématiques

Deux opérations se distinguent :

• Cologne – Widdersdorfer Straße 399-403 : renouvellement de bail sur 2 661 m², pour un loyer annuel de 394 733 € sur 5 ans.
• Karlsruhe – Braun-Straße 18 : relocation sur 1 196 m², pour un loyer annuel de 132 083 €, également signé pour 5 ans.

La durée moyenne des baux (WALT) s’élève à 5,70 ans, tandis que la durée ferme (WALB) atteint 5,32 ans, assurant une visibilité locative appréciable.

Une valorisation stable et un dividende inchangé

La SCPI Eurovalys a versé un dividende brut trimestriel de 11,55 € par part, distribué le 31 juillet 2025. Ce montant témoigne de la stabilité du rendement, en ligne avec la stratégie prudente adoptée par la société de gestion.

Les valeurs d’expertise actualisées au 30 juin 2025 montrent également une stabilité du patrimoine :

• Valeur de reconstitution : 965,69 €
• Valeur de réalisation : 753,24 €
• Valeur de retrait : 850,56 €
• Prix de souscription : 960 € / part

La valeur IFI indicative est fixée à 528,42 € par part. La capitalisation atteint 950 976 960 €, pour 990 601 parts détenues par 16 151 associés.

Tableau récapitulatif des indicateurs au 30/06/2025

Un patrimoine solide et diversifié en Allemagne

Le patrimoine de la SCPI Eurovalys se compose de 36 immeubles répartis dans les principales métropoles allemandes, représentant une valeur vénale de 1 127 M€ HD. Les actifs sont majoritairement des bureaux (83,79 %), suivis par :

• Production et industrie : 8,90 %,
• Autres actifs : 5,09 %.
• Commerce : 2,22 %,

Les principales localisations incluent :

• Francfort (25,13 %),
• Düsseldorf (16,87 %),
• Munich (15,73 %),
• Wolfsburg (10,59 %),
• Cologne (7,39 %),
• Stuttgart (3,13 %)
• Essen (4,02 %)
• Brême (3,48 %)
• Plattling (5,44 %)
• Autre (8,37%)

Les principaux locataires

Le portefeuille locatif est bien diversifié, avec un Top 10 des locataires représentant des groupes de premier plan :

• EDAG Engineering (7,94 % des loyers),
• Telefónica Germany (6,46 %),
• CSA (5,35 %),
• WISAG (3,98 %),
• TK Elevator (3,72 %)
• BIMA – État allemand (3,68 %),
• Volkswagen R GmbH (2,38%)
• AON (2,49 %)
• STADA (2,61 %)
• AVNET (2,33 %)

Cette diversification permet de limiter le risque locatif et d’assurer une régularité des revenus.

Un engagement ESG renforcé et des actions concrètes

Labellisée ISR depuis février 2022, la SCPI Eurovalys a renouvelé son label en 2025, avec une validité prolongée jusqu’au 22 février 2028. Ce label, attribué par AFNOR Certification, confirme la démarche de la SCPI en faveur d’un immobilier durable et performant.

Principales actions ESG du trimestre

• Obtention de la certification BREEAM In-Use “Good” pour l’actif de Herne, distingué pour ses performances environnementales et sociales.
• Installation de cinq bornes de recharge doubles pour véhicules électriques à Haar, favorisant la mobilité douce des occupants.
• Intégration potentielle de panneaux solaires grâce à la réforme du régime des fonds d’investissement alternatifs (ordonnance du 3 juillet 2024).

Ces actions illustrent une approche “best-in-progress”, privilégiant les immeubles à fort potentiel d’amélioration ESG et contribuant à la transition énergétique du parc tertiaire allemand.

Structure financière maîtrisée et cadre réglementaire solide

Au 30 juin 2025, le ratio d’endettement ASPIM s’élève à 35,29 %, bien en deçà du plafond statutaire de 40 %. Ce niveau témoigne d’une gestion prudente du levier financier, permettant de soutenir la croissance tout en maîtrisant les risques.

Le produit demeure classé article 8 selon le règlement SFDR, avec un indice de risque 4/7, reflétant un profil modéré. La durée minimale de détention recommandée est de 9 ans.

Conditions de souscription inchangées

• Prix de souscription : 960 € par part (valeur nominale 800 € + prime d’émission 160 €)
• Valeur de retrait : 850,56 €
• Minimum de souscription : 1 part
• Frais de souscription : 11,4 % TTI
• Frais de gestion annuels : 12 % TTI des loyers encaissés

Les souscriptions et retraits du trimestre sont restés équilibrés, avec 4 742 parts souscrites et 4 742 parts retirées, traduisant une gestion fluide du marché des parts.

Conclusion : Stabilité et visibilité renforcée au 2T 2025

Le 2ᵉ trimestre 2025 confirme la stabilité et la résilience de la SCPI Eurovalys, soutenue par un marché allemand en pleine restructuration positive.  Avec un TOF de 90,60 %, un dividende stable à 11,55 € par part et un patrimoine valorisé à 1,127 milliard d’euros, la SCPI démontre une gestion maîtrisée et un positionnement stratégique solide sur le marché immobilier tertiaire allemand.

L’engagement ISR, la diversification locative et la stabilité du rendement renforcent son attractivité dans un environnement européen en mutation.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI expose à des risques, notamment de perte en capital, de vacance locative, de variation du prix de part et de liquidité réduite. Les revenus distribués dépendent de l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité en vigueur.

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