SCPI : Le démembrement de parts, stratégie sur mesure en 2026

Dans un contexte fiscal renforcé par la hausse de la CSG votée fin décembre dans le cadre du PLFSS 2026, le démembrement de parts de SCPI émerge comme un outil patrimonial sur mesure. Les SCPI, imposées comme des revenus fonciers, échappent à cette augmentation, préservant leur attractivité malgré les incertitudes économiques et politiques. Depuis fin septembre 2025, le marché des SCPI affiche une collecte nette de 3,30 milliards d'euros, en hausse de +33 % sur un an, selon l'ASPIM, démontrant leur adaptabilité aux profils variés d'investisseurs[2].

Ce montage permet d'optimiser la fiscalité, de différer les revenus, de préparer la retraite et d'anticiper la transmission, en dissociant nue-propriété et usufruit sur un actif immobilier collectif géré par des professionnels[1][2][3].

La SCPI : un placement immobilier collectif aux multiples leviers patrimoniaux

Un pilier de l'épargne immobilière française

Les SCPI représentent un investissement collectif en immobilier locatif, avec une capitalisation de 88 milliards d'euros et près d'un million d'associés, d'après l'ASPIM. Elles offrent des revenus réguliers sans gestion directe, dans un environnement de fiscalité élevée et d'incertitudes sur les revenus futurs[2].

Ce véhicule permet :

• d'optimiser l'imposition selon les objectifs patrimoniaux,
• de reporter les revenus à une période plus favorable (retraite, baisse de TMI),
• de sécuriser la retraite via des flux potentiellement réguliers,
• de planifier la succession grâce à des stratégies comme le démembrement[2][7].

La place singulière du démembrement de parts

Le démembrement de parts de SCPI dissocie la propriété en nue-propriété  et usufruit, ajustant l'investissement au temps long et aux besoins patrimoniaux. Il surmonte les contraintes de l'immobilier direct (gestion, ticket d'entrée, concentration du risque), avec une décote d'acquisition de 20 % à 50 % selon la durée[1][2][3][10].

Démembrement de parts SCPI : une mécanique juridique éprouvée

Principe du démembrement

Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété :

• la nue-propriété donne le capital à prix réduit (en général 60 à 80 % de la valeur en pleine propriété),
• l'usufruit assure la perception des loyers sur une durée fixe (temporaire) ou viagère[2][6].

Cette mécanique, déjà largement utilisée en immobilier direct, est transposée aux SCPI, offrant une grande souplesse patrimoniale et une visibilité juridique sur la répartition des droits.

La nue-propriété : investir à prix décoté

Le nu-propriétaire achète les parts de SCPI avec une décote de l'ordre de 13 % à 45 % selon la durée de démembrement. Il ne perçoit aucun loyer pendant la période :

• aucun revenu foncier imposable,
• aucun prélèvement social sur les loyers,
• en principe, pas d'IFI sur ces parts (sauf démembrement intra-familial pouvant être requalifié)[1][2][3][4].

À l'échéance, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, souvent au moment de la retraite, ce qui permet de transformer un capital immobilisé en revenus complémentaires potentiels[2][8].

Les frais de souscription incombent au nu-propriétaire, tandis que les autres charges (entretien, travaux, etc.) sont supportées par l'usufruitier[3].

L'usufruit : percevoir les loyers pendant une durée déterminée

L'usufruitier reçoit tous les loyers générés par les parts de SCPI pendant la durée du démembrement. En contrepartie :

• il supporte l'IFI sur la valeur totale des parts,
• il assume les charges et frais courants liés aux parts,
• à l'extinction de l'usufruit, il n'a aucun risque en capital ni frais supplémentaires : les parts reviennent automatiquement au nu-propriétaire[2][3][4].

Ce mécanisme joue sur le temps, les revenus et la fiscalité pour s'adapter à des profils d'investisseurs très différents (personnes morales, sociétés à l'IS, particuliers fortement imposés, retraités, etc.)[2][6].

Deux cas concrets illustrant l'efficacité du démembrement de parts SCPI

Préparer un complément de retraite sans fiscalité pendant la phase d'activité

À 50 ans, Nicolas (TMI 41 %) anticipe sa retraite à 65 ans via la nue-propriété sur 15 ans, avec 35 % de décote. Pour 100 000 € investis :

• aucun revenu ni impôt pendant la période de démembrement,
• aucun prélèvement social,
• à terme, des revenus nets hypothétiques de 7 700 €/an (sur la base d'un rendement de 5 %)[2].

Ce schéma illustre l'intérêt du démembrement pour un actif en phase de constitution de patrimoine qui souhaite capitaliser sans alourdir sa fiscalité actuelle, tout en préparant un complément de retraite.

Transmettre un patrimoine tout en conservant les revenus

À 71 ans, Bernard conserve l'usufruit viager (loyers à vie) et donne la nue-propriété (70 % de la valeur pleine) à ses enfants, en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Au décès :

• les enfants récupèrent la pleine propriété des parts,
• sans droits de succession supplémentaires sur ces parts,
• tout en ayant bénéficié d'une transmission progressive et optimisée[2][4].

Ce montage permet de transmettre un patrimoine tout en conservant les revenus, ce qui est particulièrement adapté aux retraités ayant un besoin de flux réguliers.

Le démembrement de parts SCPI : un levier patrimonial structurant

Ce montage conjugue décote financière, optimisation fiscale (zéro impôt en nue-propriété pendant la durée du démembrement) et structuration long terme du patrimoine. Comme l'explique Daniel While d'Euryale, il dissocie capital et revenus pour aligner l'immobilier mutualisé sur des objectifs précis[2].

En permettant de dissocier capital et revenus, le démembrement de parts SCPI offre une réponse concrète à des objectifs patrimoniaux très différents, sans pour autant remettre en cause la nature immobilière ni la mutualisation du risque propre aux SCPI. Ce mécanisme permet de redonner du temps à l’investissement immobilier, ce qui en fait un atout particulièrement efficace pour aligner un placement avec un objectif patrimonial précis

Le démembrement de parts de SCPI devient ainsi un levier patrimonial structurant, adapté autant aux personnes physiques qu'aux personnes morales.

Information sur les risques

Investir en SCPI expose à plusieurs risques qu'il convient de bien appréhender :

• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la baisse comme à la hausse.
• Risque de liquidité : la revente des parts n'est pas garantie et dépend de l'existence d'un acheteur.
• Risque de revenu : les distributions de loyers sont liées au marché immobilier, au taux d'occupation et aux conditions économiques.
• Risque de change pour les SCPI investies à l'étranger.
• Risque extra-financier : les labels ISR ne garantissent pas les performances ; des risques climatiques, réglementaires et de transition persistent[2].

Une analyse personnalisée de votre situation patrimoniale et de votre appétence au risque est indispensable avant toute décision d'investissement.

Conclusion

En 2026, face à une fiscalité alourdie, le démembrement de parts SCPI s'affirme comme une stratégie patrimoniale fine, accessible et efficace pour différer les revenus, optimiser les impôts et transmettre sereinement. Il s'adapte aux différents cycles de vie (constitution, retraite, transmission), renforçant l'attractivité des SCPI dans un marché résilient[1][2][3].

Avant de vous engager, il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert en SCPI afin de calibrer la durée, le montant et la répartition nue-propriété / usufruit en fonction de vos objectifs et de votre fiscalité.