Upêka : Une année 2025 en demi-teinte… pour de bonnes raisons

La jeune SCPI d’Axipit Real Estate Partners signe une année 2025 contrastée mais prometteuse

Lancée en 2023 par Axipit Real Estate Partners, la SCPI Upêka s’inscrit dans la continuité d’une stratégie paneuropéenne axée sur la diversification, la résilience et la sélectivité des investissements. Si l’année 2025 ne reflète pas encore tout le potentiel du véhicule, elle marque une étape importante dans sa trajectoire de croissance.

«Nous préférons manquer une opportunité plutôt que d’en saisir une mauvaise. La patience est souvent le meilleur levier de performance durable. » — L’équipe de gestion d’Upêka

Une performance en retrait par rapport aux ambitions initiales

Après trois trimestres d’activité, la performance brute d’Upêka s’établit à 5,72 % de janvier à septembre 2025, soit 8,59 € par part. Ce résultat, bien qu’en deçà de l’objectif annuel initial de 7 % brut, reste supérieur à la distribution cible fixée à 5,50 %.

Cette performance en demi-teinte s’explique avant tout par des choix de gestion prudents et une vision long terme assumée, plutôt que par une contre-performance opérationnelle.

Les causes d’une performance « en demi-teinte »

1. Une collecte en deçà des attentes au premier trimestre

Le premier trimestre 2025 a connu une collecte plus faible qu’escomptée, freinant la capacité d’investissement immédiate. Toutefois, cette tendance s’est nettement redressée au cours de l’été, permettant à la capitalisation d’atteindre près de 38 M€ à fin septembre, en hausse de +8 % sur l’ensemble de l’année. La SCPI compte désormais plus de 1 400 associés, un signe de confiance renouvelée des épargnants.

2. Des acquisitions reportées par choix de qualité

Deux acquisitions prévues au 3e trimestre ont été reportées au 4e trimestre 2025, non par manque d’opportunités, mais par sélectivité accrue.  Dans un marché européen en phase de stabilisation, la société de gestion privilégie des actifs durables, résilients et bien positionnés géographiquement, notamment en Espagne et aux Pays-Bas.  Ces choix contribuent à préserver la qualité du portefeuille et à maintenir un taux d’occupation financier de 100 %.

3. Un délai de jouissance réduit à 4 mois

Pour renforcer l’attractivité de la SCPI, Axipit Real Estate Partners a décidé en début d’année de réduire le délai de jouissance de 6 à 4 mois. Cette mesure, favorable aux nouveaux investisseurs, a mécaniquement dilué la distribution brute à court terme : la collecte croissante n’étant pas encore intégralement investie, le nombre d’associés augmente plus vite que les loyers encaissés.

4. Des investissements structurants

Upêka a parallèlement investi dans sa digitalisation et son infrastructure opérationnelle :

• nouvelle plateforme digitale et site institutionnel modernisé,
• renforcement des équipes commerciales, front et middle office,
• amélioration de l’expérience client et des outils de suivi.

Ces investissements, à court terme non générateurs de rendement, visent à préparer la croissance future et à soutenir une collecte durable.

Des fondamentaux solides et rassurants

Malgré une distribution temporairement inférieure aux ambitions initiales, les indicateurs financiers d’Upêka demeurent excellents :

• Taux d’occupation financier (TOF) : 100 %
• Rendement moyen des actifs : 7,67 %, en hausse par rapport au 1er trimestre (7,61 %)
• Durée moyenne des baux (WALT) : 14,8 ans, en progression de 2 mois
• Durée ferme (WALB) : 8,3 ans
• Endettement : 3,14 % seulement
• Valeur de reconstitution au 30/06/2025 : 205,70 €, en hausse de +2,41 % sur 6 mois
• Valeur de réalisation : 184,89 €, en progression de +3,46 % sur 6 mois

Un portefeuille équilibré et résilient

Le portefeuille d’Upêka compte 12 actifs répartis dans 4 pays européens, représentant 28 169 m² de surface locative. L’acquisition emblématique du trimestre concerne un actif de bureaux et locaux d’activités à Zierikzee, aux Pays-Bas, acquis en sale & leaseback avec un rendement acte en main de 8,17 % et un bail ferme de 10 ans.

Une feuille de route claire pour 2026

Les perspectives pour l’année à venir sont guidées par une stratégie cohérente et prudente articulée autour de plusieurs priorités :

• Poursuivre la dynamique de collecte grâce aux nouveaux outils digitaux et à la visibilité institutionnelle renforcée
• Déployer les capitaux non investis d’ici la fin de l’année : près de 6 M€ sont en cours d’affectation sur deux actifs sous exclusivité
• Maintenir un cahier des charges strict en matière d’acquisitions
• Recourir de manière mesurée à l’effet de levier, afin d’améliorer le rendement global
• Renforcer la transparence avec les associés et les partenaires distributeurs

Ces actions visent à redresser progressivement le niveau de distribution tout en préservant les fondamentaux patrimoniaux d’Upêka.

Une vision long terme assumée

L’équipe de gestion d’Axipit Real Estate Partners continue d’affirmer une vision long terme.

Cette approche s’inscrit dans une logique de gestion responsable et sélective, cohérente avec le label ISR obtenu en septembre 2024. Le fonds, classé article 8 du règlement SFDR, évalue la performance ESG de chaque actif selon une grille de notation intégrant les trois piliers Environnement, Social et Gouvernance.

Les objectifs incluent :

• la réduction de l’empreinte carbone,
• le bien-être des occupants,
• et la sensibilisation des parties prenantes aux bonnes pratiques environnementales.

En résumé

Conclusion

L’année 2025 restera celle de la construction et de la consolidation pour la SCPI Upêka. Si la distribution demeure en retrait par rapport aux projections initiales, les fondamentaux solides, la sélectivité des acquisitions, la collecte en progression et la faible dette dessinent les contours d’une performance durable. En misant sur la qualité des actifs et la discipline d’investissement, Upêka s’inscrit dans la lignée des SCPI européennes à fort potentiel de long terme.

L’investissement en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital ; les revenus distribués peuvent varier dans le temps.

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