SCPI : souscription, valeur de réalisation, retrait, reconstitution ?

Qu'elles soient fiscales ou de rendement, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) emploient un vocabulaire spécifique, défini à la fois dans le Code monétaire et financier et par la profession. Ainsi, les investisseurs vont être confrontés à des notions comme prix de souscription, valeur de réalisation, prix de retrait ou encore prix de reconstitution. Suivez le guide pour une plongée dans le vocabulaire des professionnels de la pierre-papier et découvrez les dernières évolutions pertinentes pour 2025, dans un marché marqué par l'ajustement des valorisations et un rendement moyen brut autour de 4,3 % cette année, avec des écarts significatifs selon les stratégies de SCPI (patrimoniales, opportunistes, thématiques, européennes…).

Prix de souscription : Une notion réservée aux SCPI à capital variable

Le prix de souscription d'une SCPI à capital variable est fixé par la société de gestion, historiquement une fois par an, mais désormais à une fréquence accrue, avec une révision obligatoire au moins semestrielle de la valeur de reconstitution depuis 2025, conformément à l'encadrement européen (directive AIFM transposée et précisée par la réglementation française). Cette évolution accompagne le mouvement de transparence et d'actualisation plus régulière des valeurs immobilières demandé par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Pour déterminer le prix de souscription, la société de gestion s'appuie sur la valeur du patrimoine détenu par la SCPI, aussi appelée prix ou valeur de reconstitution. Le prix de souscription ne doit pas s'éloigner de plus ou moins 10 % de cette valeur, conformément aux dispositions du Code monétaire et financier et à la doctrine de l'AMF. Le prix de souscription comprend des frais de souscription représentant historiquement autour de 10 à 12 % de la valeur de la part, même si ce schéma devient plus nuancé.

En 2025, dans un contexte de forte concurrence et après un cycle de baisse des valeurs d'expertise sur certains segments (bureaux, commerces) qui a marqué les années 2023‑2024, plusieurs sociétés de gestion poursuivent ou amplifient leur stratégie en proposant des frais de souscription réduits, voire nuls, en particulier pour les SCPI " nouvelle génération " (thématiques, européennes, à fort prisme ESG). Certaines optent pour un modèle à frais de souscription faibles mais à frais de gestion plus élevés, afin de lisser le coût dans le temps et de faciliter l'accès à la pierre-papier. Cette évolution permet d'investir en SCPI avec un coût d'entrée plus faible, tout en ciblant des performances futures potentiellement attractives, dans un contexte où certaines SCPI récentes affichent des objectifs de rendement pouvant aller bien au‑delà de la moyenne du marché (jusqu'à 8‑10 % brut pour les véhicules les plus dynamiques, avec un risque plus élevé).

Important à savoir : Le prix de souscription correspond au montant à payer pour acquérir des parts sur le marché primaire. C'est ce prix qui conditionne le nombre de parts que vous recevez à l'investissement, mais aussi la base de calcul de la performance en capital sur la durée de détention.

Le prix d'exécution, reflet de l'offre et la demande sur le marché secondaire

Sauf lors de la création de la SCPI ou d'une augmentation de capital, l'achat de parts de SCPI à capital fixe s'effectue sur le marché secondaire, organisé par la société de gestion. À intervalles réguliers (souvent hebdomadaires ou mensuels), les ordres d'achat et de cession sont confrontés pour déterminer le prix d'exécution, lequel satisfait le maximum d'ordres croisés.

En 2025, l'amélioration des plateformes de transaction et la généralisation des outils digitaux de passage d'ordres (interfaces en ligne, suivi en temps réel ou quasi temps réel, dématérialisation des registres) permettent de fluidifier encore davantage ces échanges entre acheteurs et vendeurs. La transparence accrue exigée par le régulateur sur la liquidité, les files d'attente et les volumes échangés contribue également à une meilleure information des investisseurs.

La liquidité des parts de société civile de placement immobilier à capital fixe progresse globalement, même si elle reste très dépendante de l'offre et la demande, du segment immobilier sous-jacent (bureaux, commerces, santé, résidentiel, logistique) et du contexte de marché (taux d'intérêt, valorisation de l'immobilier non coté). Après les tensions de liquidité observées sur certaines SCPI entre 2022 et 2024, de nombreuses sociétés de gestion ont renforcé leur communication sur les mécanismes de marché secondaire et les délais de cession, afin d'éviter les malentendus sur le caractère non garanti de la liquidité.

Le prix d'exécution correspond au montant auquel se concluent les transactions sur le marché secondaire. Il peut se situer au‑dessus, au niveau ou en dessous du dernier prix de souscription, selon l'appétit des investisseurs et l'équilibre entre acheteurs et vendeurs.

Prix de réalisation : La valeur vénale des actifs détenus par la SCPI

Le prix de réalisation intègre la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI, ses liquidités et ses autres actifs. Cette valeur vénale est calculée conformément à l'article L214-109 du Code monétaire et financier et doit être validée chaque année en assemblée générale par les associés, sur la base des rapports d'expertise immobilière et des comptes certifiés.

En 2025, l'évaluation de ces actifs prend désormais de façon croissante en compte des critères extra-financiers, avec une place importante accordée aux standards ESG (Environnemental, Social et Gouvernance). Les sociétés de gestion doivent renforcer leur reporting extra-financier et publier des indicateurs de durabilité portant notamment sur la performance énergétique des immeubles, l'empreinte carbone, la gestion des risques climatiques et l'intégration des critères ESG dans leur stratégie d'acquisition et d'arbitrage. L'intégration plus systématique de ces normes dans l'évaluation des portefeuilles immobiliers constitue un facteur déterminant pour anticiper les performances futures des SCPI, la capacité des immeubles à rester " liquides " et attractifs, ainsi que les coûts d'adaptation (travaux de mise aux normes, amélioration de la performance énergétique).

Prix de reconstitution : Le coût de reconstitution du patrimoine immobilier

Le prix de reconstitution correspond à la somme qu'il faudrait débourser pour reconstituer l'intégralité du patrimoine immobilier de la SCPI, incluant les frais d'acquisition (notaires, droits de mutation, commissions, éventuels droits d'enregistrement) et, plus largement, la totalité des coûts associés à la détention d'un portefeuille équivalent. Ce prix permet notamment de cadrer les marges de fixation du prix de souscription, qui doit rester dans la fourchette de ±10 % autour de cette valeur.

En 2025, la réglementation impose désormais une actualisation au moins semestrielle de cette valeur de reconstitution, afin de refléter plus fidèlement l'évolution des marchés immobiliers et des coûts associés. Cela renforce le lien entre la valeur économique réelle du patrimoine et le prix proposé aux épargnants.

Les investisseurs doivent rester attentifs à l'impact des nouvelles normes environnementales (réglementations énergétiques issues notamment des objectifs européens de neutralité carbone et des obligations de rénovation du parc résidentiel et tertiaire) qui peuvent alourdir ces frais de reconstitution sur certains immeubles du marché immobilier, en particulier anciens ou énergivores. Ces contraintes réglementaires influencent à la fois la valeur vénale des actifs (via les expertises) et la valeur de reconstitution (via les coûts anticipés d'adaptation ou de travaux).

Un prix d'exécution ou un prix de souscription inférieur au prix de reconstitution peut signaler une opportunité d'achat à prix décoté, mais il peut aussi refléter les anticipations du marché quant aux risques futurs (vacance, travaux, contexte macroéconomique). L'analyse doit donc être globale et tenir compte des autres indicateurs de performance (taux de distribution, TRI, taux d'occupation, niveau de report à nouveau, etc.).

Prix de retrait SCPI : Une valeur clé en cas de revente des parts

Le prix de retrait correspond à la valeur nette de la part après déduction des frais de souscription et, le cas échéant, de certains frais de cession. Pour les SCPI à capital variable, cette valeur sert de référence pour la revente des parts auprès de la société de gestion (marché primaire) et demeure un repère important pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), pondérée au prorata des actifs immobiliers réellement détenus par la SCPI.

En 2025, les débats politiques et parlementaires autour d'une éventuelle évolution de la fiscalité du patrimoine, incluant l'IFI et la fiscalité immobilière au sens large, restent récurrents, sans réforme structurelle adoptée à ce jour. Dans ce contexte d'incertitude potentielle, il est essentiel de bien surveiller les valeurs de retrait communiquées par les sociétés de gestion, ainsi que la ventilation entre actifs immobiliers et autres actifs (trésorerie, titres). Ces montants servent non seulement pour l'évaluation fiscale (base déclarative à l'IFI pour les parts de SCPI détenues en direct) mais également lorsque vous souhaitez vendre vos parts de SCPI sur le marché et apprécier la liquidité effective de la SCPI. De plus, la dématérialisation croissante des documents fiscaux (IFU, relevés annuels) simplifie la déclaration pour les particuliers, notamment s'agissant des revenus fonciers perçus via les SCPI et de la valorisation à l'IFI.

Tableau récapitulatif des principales notions liées aux SCPI

Conclusion : Rester informé pour optimiser ses performances futures

En 2025, les SCPI continuent d'offrir des opportunités attractives sur le marché immobilier pour diversifier un patrimoine, dans un environnement où les valorisations ont été ajustées à la baisse ces dernières années mais où le rendement moyen brut demeure voisin de 4 à 5 %, avec des écarts marqués selon les stratégies. Toutefois, la compréhension des notions clés (prix de souscription, de réalisation, de reconstitution, d'exécution et de retrait) reste indispensable pour bien appréhender la revente des SCPI, mesurer le risque de liquidité et anticiper au mieux les performances futures de ses investissements.

Avec la montée en puissance des critères ESG et des obligations de transparence extra-financière, l'intégration progressive des contraintes de rénovation énergétique, des processus de transactions de plus en plus fluides et une offre de SCPI plus segmentée (SCPI européennes, thématiques, " green ", de rendement ou fiscales), les investisseurs avertis disposent d'outils supplémentaires pour optimiser leur stratégie. L'accompagnement par des professionnels spécialisés reste vivement recommandé afin d'évaluer l'ensemble des paramètres – rendement, risque, fiscalité, horizon de placement, liquidité – avant d'acquérir ou vendre des parts de SCPI.

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