Épargne Foncière : Un 3e trimestre 2025 marqué par 38,9 M€ de loyers

Le 3e trimestre 2025 confirme une dynamique stratégique structurée pour la SCPI Épargne Foncière, avec des résultats opérationnels solides dans un contexte immobilier contrasté. Malgré une conjoncture prudente, la SCPI affiche 38,9 M€ de loyers, des arbitrages significatifs, une activité locative intense et une distribution maintenue à 7,50 € par part.

Les données du trimestre font état d’une gestion rigoureuse, orientée vers la pérennité du patrimoine, la maîtrise du taux d’occupation et l’ajustement raisonné des arbitrages.

Conjoncture et environnement immobilier

Des signaux contrastés en Europe et en France

Le marché immobilier d’entreprise européen montre une évolution modérée, avec des signes de reprise encore fragiles. En France, le scénario du « faux départ » se confirme : après un semestre encourageant, l’activité ralentit au 3e trimestre. Le volume global d’investissement atteint 8,7 Md€ depuis janvier, restant supérieur à 2024 mais témoignant d'une dynamique affaiblie.

Dans un climat économique marqué par :

• Tensions politiques et sociales de la rentrée,
• Prudence accrue des utilisateurs,
• Renégociations de baux,
• Optimisation des surfaces,
• Recherche de flexibilité,

Les grandes transactions reculent, et le taux de vacance francilien dépasse désormais 10 %.

Une activité d’arbitrage soutenue au 3T 2025

18 actifs cédés pour 64,8 M€

La stratégie d’arbitrage se poursuit avec la cession de 18 actifs représentant :

• 10 144 m² au total (quote-part),
• 64,8 M€ hors droits de montant immobilier (QP).

Ces ventes ont permis de financer des travaux de mise aux normes environnementales, soutenir la commercialisation, rembourser une partie de la dette, et alimenter le fonds de remboursement proposé aux associés au 4e trimestre.

Aucune acquisition ce trimestre

Aucun investissement n’a été réalisé sur la période, confirmant un recentrage sur le repositionnement du patrimoine existant.

Activité locative et occupation

Une activité locative intense mais un solde commercial négatif

La surface en exploitation atteint :

• 1 164 973 m²

Plusieurs libérations majeures marquent le trimestre :

• Véolia à Nanterre (92)
• Les Nouveaux Constructeurs à Boulogne-Billancourt (92)
• Sodexo – bâtiment Dockside – à Issy-les-Moulineaux (92)
• Dumez à Nice (06)

Parallèlement, des reprises positives :

• Renouvellement du bail de Randstad France dans l’immeuble Axialys (Saint-Denis, 93)
• Location complète du 15 rue de Musset à Paris 16e

Malgré cela :

• Surface libérée : 21 113 m²
• Surface relouée : 11 426 m²
• Variation du stock vacant : +9 687 m²

Le stock total de locaux vacants s’établit à 150 706 m².

Taux d’occupation en repli

• Taux d’Occupation Financier (TOF) : 90,0 %
• Taux d’Occupation Physique (TOP) : 87,1 % 

La structure du parc au 3T affiche :

• 85,5 % de locaux occupés
• 3,9 % sous franchise ou mis à disposition
• 0,3 % vacants en restructuration (intégrés au TOF sous conditions)
• 0,3 % vacants sous promesse de vente
• 10,0 % vacants en recherche de locataire

Durée résiduelle des baux (WALB)

• 3,4 ans

Loyers et revenus au 3e trimestre 2025

Le montant des loyers du trimestre atteint 38,9 M€, reflet d’un patrimoine significatif et d’une bonne résilience locative malgré les pressions sur le marché.

Distribution maintenue à 7,50 € par part

La distribution trimestrielle demeure stable :

• 7,50 € par part
• 0,45 € de produits financiers
• Montant après prélèvements sociaux : 7,42 €
• Montant après fiscalité + sociaux : 7,37 €

Les comptes prévisionnels confirment un maintien du niveau distribué sur l’ensemble de l’année.

Marché des parts

Collecte en recul dans un marché tendu

La collecte brute du trimestre atteint 1,2 M€.

Toutes les souscriptions du trimestre (1 726 parts) compensent les retraits.

Les éléments clés :

• 456 842 parts en attente de retrait
• Valeur des parts en attente de retrait : 283,1 M€
• Capitalisation : 4 173 675 220 €
• Capital nominal : 953 092 998 €
• Associés : 58 281
• Valeur IFI 2025 préconisée pour les résidents français et les non résidents : 619,75 €

Déploiement du fonds de remboursement (T4 2025)

Le fonds sera doté de 30 M€, permettant :

• Traitement de 55 762 parts
• Prix d'exécution : 538 €
• Limite de 45 parts par associé

Patrimoine et répartition du portefeuille

Répartition sectorielle (valeur vénale)

• 70,68 % Bureaux
• 19,37 % Commerces
• 6,00 % Hôtels – Tourisme – Loisirs
• 3,53 % Santé – Éducation
• 0,42 % Logistique et locaux d’activités

Répartition géographique

• 37,15 % Île-de-France
• 32,43 % Régions
• 21,89 % Paris
• 5,61 % Allemagne
• 1,52 % Pays-Bas
• 0,98 % Royaume-Uni
• 0,42 % Irlande

Évolution des expertises à périmètre constant

• -2,07 % France
• -0,60 % Paris
• -4,30 % Ile-de-France
• -0,80 % Régions
• -2,20 % Europe
• Variations pays : Allemagne : +0,10 %, Royaume-Uni : -0,50 %, Pays-Bas : -0,70 %, Irlande : -1,50 %

Valeurs patrimoniales (30 juin 2025)

• Valeur de réalisation : 597,31 €
• Valeur de reconstitution : 724,19 €
• Prix de souscription fixé à 1 part : 670,00 €
• Positionnement : 7,5 % sous la valeur de reconstitution

Tableau récapitulatif du 3e trimestre 2025

Données financières

Performance annuelle 2024 (rappel car affichée dans le document)

• Taux de distribution : 4,52 %
• Performance globale annuelle : –15,24 %

Répartition :

• Distribution de résultat : 3,62 %
• Distribution de plus-values : 0,60 %
• Distribution de Report à nouveau : 0,18 %

Endettement

• Taux moyen : 1,74 %
• Durée moyenne résiduelle pondérée : 2,98 ans

Conclusion

Le 3e trimestre 2025 présente une SCPI Épargne Foncière engagée dans un repositionnement actif, soutenu par une politique d’arbitrage importante et une gestion prudente du patrimoine. Malgré une hausse du stock vacant et un marché toujours complexe, la SCPI maintient :

• un niveau de loyers élevé à 38,9 M€,
• un TOF solide à 90,0 %,
• une distribution stable,
• et un patrimoine diversifié et valorisé.

Ce trimestre s’inscrit dans une stratégie de continuité, renforcée par des arbitrages ciblés, une discipline financière et une vision long terme adaptée aux conditions de marché.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, et des risques liés aux marchés immobiliers.

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