SCPI LF Europimmo : Stabilité et reprise au 2ᵉ trimestre 2025

Une SCPI européenne ancrée dans la diversification

La SCPI LF Europimmo, gérée par La Française Real Estate Managers (REM), poursuit au 2ᵉ trimestre 2025 une stratégie de diversification prudente et rigoureuse. Créée en 2014, cette SCPI à capital variable vise à constituer un patrimoine immobilier européen solide, concentré principalement sur les bureaux, mais ouvert à d’autres typologies comme les commerces, la logistique ou l’hôtellerie.  Son portefeuille s’étend désormais sur sept pays : l’Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique, l’Irlande, le Luxembourg, le Royaume-Uni et, plus récemment, l’Espagne.

Contexte économique : Prudence et sélectivité en Europe

Le deuxième trimestre 2025 s’est inscrit dans un environnement économique contrasté. En zone euro, la croissance demeure fragile, particulièrement en France et en Allemagne, tandis que le retour de l’inflation à des niveaux proches de 2 % incite la BCE à une posture plus neutre.  Les taux souverains se stabilisent, redonnant progressivement de l’attractivité à l’immobilier d’entreprise face à d’autres placements à court terme. Le marché reste toutefois marqué par une reprise lente et progressive, avec 7,4 milliards d’euros investis au premier semestre 2025 — une hausse notable par rapport à une année 2024 en quasi-stagnation.

Dans ce contexte, les SCPI européennes diversifiées comme LF Europimmo conservent une place stratégique pour les investisseurs cherchant un équilibre entre rendement et résilience.

Les chiffres clés au 30 juin 2025

(Source : Bulletin trimestriel LF Europimmo, 2ᵉ trimestre 2025)

Une collecte mesurée et un marché secondaire actif

Au cours du trimestre, LF Europimmo a enregistré une collecte brute de 428 000 €, permettant d’assurer la contrepartie au retrait de 591 parts. Le nombre de parts en attente de retrait s’élève à 32 307, soit 2,9 % du total.  Cette évolution illustre un marché des parts fluide mais attentif, dans un contexte de liquidité prudente pour les SCPI historiques à dominante bureaux.

Une distribution stable et une hausse prévue au 3ᵉ trimestre

LF Europimmo a maintenu un acompte trimestriel de 6 € par part, identique à celui du 1er trimestre. Cette stabilité traduit une gestion prudente et prévisible des revenus locatifs.  Les comptes prévisionnels 2025 confirment le maintien de la distribution annuelle initialement annoncée, avec une augmentation du dividende trimestriel à 9 € dès le 3ᵉ trimestre 2025.

Tableau de distribution 2025

Diversification immobilière et nouvelles opportunités

Une première exposition à la logistique britannique

Le fait marquant du trimestre est la participation de LF Europimmo au capital de la SCI LF UK Urban Logistics, à hauteur de 69 000 €, destinée à financer l’acquisition d’un actif logistique à Aberdeen (Écosse).  L’investissement porte sur le ABZ Business Park, un ensemble de 3 649 m² livré en 2020, composé de 15 cellules d’activités et entièrement loué à 10 locataires issus des secteurs de l’énergie et de la logistique — notamment BP, Schlumberger et Aviation Logistics Group.  Le montant global de l’acquisition s’élève à 6 904 137 € AEM, signée le 23 avril 2025.

Ce positionnement logistique illustre une volonté de diversification sectorielle pour réduire la dépendance au segment des bureaux, tout en captant le potentiel de croissance du marché de la logistique urbaine au Royaume-Uni.

Un patrimoine solide et européen

Au 30 juin 2025, LF Europimmo détient un portefeuille immobilier réparti sur 53 immeubles, dont 4 en direct et 49 via des sociétés civiles immobilières (SCI), représentant 265 791 m² en exploitation.  Les loyers encaissés au trimestre atteignent 428 675 €, avec un TOF de 97,6 %, témoignant d’une bonne résilience locative malgré une légère hausse des surfaces vacantes.

Répartition géographique du patrimoine

Cette diversification paneuropéenne permet de mutualiser les risques et d’exploiter des marchés locatifs profonds et complémentaires.

Taux d’occupation et gestion locative

Le trimestre a été marqué par plusieurs libérations de surfaces, notamment sur :

• Le Hub à Levallois-Perret (4 927 m²),
• Ulmer Straße à Leinfelden-Echterdingen (855 m²),
• The Laim à Munich (564 m²).

Ces départs ont entraîné une baisse modérée du taux d’occupation physique, passé de 90 % à 89,6 %, tandis que le taux d’occupation financier demeure solide à 97,6 %.
Parallèlement, la SCPI a enregistré des renégociations et relocations sur plusieurs sites, notamment :

• Le Hub à Levallois-Perret (3 909 m² reloués),
• 90 Bartholomew Close à Londres (256 m² loués),
• Am Sandtorkai 68 à Hambourg (503 m² loués).

Ces mouvements illustrent une gestion locative active, conciliant maintien du revenu et adaptation aux besoins des locataires.

Structure financière et valorisation

La situation d’endettement reste maîtrisée avec un ratio de 18,08 %, bien en deçà de l’autorisation statutaire maximale fixée à 35 %.  Les valeurs de référence au 30 juin 2025 traduisent une stabilité du prix de souscription à 725 €, sans ajustement depuis le début de l’année, dans un marché où les valorisations d’immeubles de bureaux connaissent encore des ajustements.

Fiscalité et modalités pratiques

Les revenus distribués par LF Europimmo incluent une faible part de revenus financiers, soumis à un prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.  Les associés dont le revenu fiscal de référence 2024 est inférieur à 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple) peuvent demander une dispense de ce prélèvement avant le 30 novembre 2025.

Une gestion prudente tournée vers la reprise

Dans un environnement encore incertain, la SCPI LF Europimmo illustre une gestion disciplinée et tournée vers la pérennité. Avec une distribution stable, un patrimoine européen diversifié, un endettement maîtrisé et une ouverture vers la logistique britannique, la SCPI se positionne comme un acteur équilibré de la relance immobilière européenne.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité lié à la nature non cotée des parts, ainsi qu’un risque lié au marché immobilier (évolution des loyers, taux d’occupation, valorisation des immeubles). Le revenu distribué et la valeur de la part peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions économiques et immobilières.

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