Sélectipierre 2 : Une distribution maintenue à 6,50 €/part au 3T 2025

Le troisième trimestre 2025 met en lumière une continuité dans la performance de la SCPI Sélectipierre 2, avec un acompte maintenu à 6,50 € par part. Dans un environnement immobilier encore contrasté mais plus lisible, l’allocation majoritairement parisienne, la gestion locative réactive et la sélectivité des arbitrages permettent de préserver les équilibres du véhicule.

Les fondamentaux du trimestre

Indicateurs clés

Sélectipierre 2 repose sur une base patrimoniale établie, soutenue par des chiffres précis :

• Capitalisation : 473,2 M€
• Année de création : 1978
• Associés : 8 054
• Dividende 3T 2025 : 6,50 € / part
• Prix de souscription (depuis le 01.03.2023) : 773 €
• Valeur de réalisation au 30.06.2025 : 665,30 €
• Valeur de reconstitution au 30.06.2025 : 801,96 €
• Patrimoine : 69 immeubles pour 71 927 m²
• Locataires : 266
• Loyers quittancés annuels : 22,8 M€

Ces éléments structurent un véhicule d’envergure, résolument tourné vers la valorisation de son patrimoine parisien tout en s’appuyant sur une gestion opérationnelle maîtrisée.

Distribution : Un niveau maintenu à 6,50 €

L’acompte versé au 3ᵉ trimestre 2025 s’établit à 6,50 € par part, niveau identique à celui des deux premiers trimestres.

Tableau – Comparatif des distributions 2025 / 2024

La continuité de la distribution trimestrielle reflète une approche prudente, soutenue par un patrimoine générant des flux réguliers et une politique d’arbitrage permettant de renforcer la qualité d’ensemble.

Un environnement économique plus lisible

Conjoncture générale

L’année 2025 se caractérise par une accalmie progressive :

• Inflation stabilisée autour de 1 %
• Taux directeur BCE maintenu à 2 %

Cette visibilité accrue contribue à un regain d’intérêt des investisseurs, tout en laissant une place importante à la prudence compte tenu d’un contexte international encore contrasté.

Marché de l’investissement

Le marché tertiaire français présente des signaux de reprise notable :

• 8,7 milliards d’euros investis à fin septembre 2025, soit +7 % sur un an
• Dynamique concentrée sur Paris intra-muros
• Retour visible des foncières cotées et institutionnels
• Sélectivité accrue des fonds non cotés et des SCPI

Le volume annuel pourrait atteindre 14 milliards d’euros, confirmant une normalisation progressive.

Dynamique des bureaux

• 1,19 million m² de demande placée en Île-de-France, en baisse limitée de 8 %
• Forte polarisation : Paris représente 43 % de la demande francilienne
• Au sein de Paris, le QCA concentre 50 % de la demande
• Rendements prime : Paris QCA : 4 %, Neuilly : 5,25 %, Seconde périphérie : 9,75 %

Segment des commerces

• 2,3 milliards d’euros investis, soit +9 % depuis janvier
• Attractivité renforcée des retail parks, adaptés aux nouveaux usages
• Rendement observé autour de 4,25 %

Ce contexte s’accorde avec le positionnement historique de Sélectipierre 2, fortement exposée aux bureaux et commerces de qualité situés dans les quartiers les plus établis.

Arbitrages : Un trimestre actif

Les arbitrages contribuent à la solidité de la SCPI, tant en termes de valorisation que de rotation stratégique.

Vente d’un ensemble commercial à Thiais

• Prix net vendeur : 12 126 k€
• Plus-value brute : 1 648 k€
• Conservation de la jouissance pendant 12 mois / Maintien d’un revenu locatif : 1 000 k€/an

Cessions à Paris

Deux actifs vacants ont été cédés :

• Bureaux au 18-24 rue Lecourbe (Paris 15ᵉ)
• Réserve au 68 rue de Rivoli (Paris 4ᵉ)
• Prix global : 3 036 k€
• Plus-value brute totale : 2 594 k€

Arbitrages en préparation

• 16,1 M€ en promesse de vente
• 20,6 M€ en étude approfondie

Ces opérations s’inscrivent dans une démarche visant à renforcer la cohérence du portefeuille et à concentrer le patrimoine sur les actifs tertiaires les plus pertinents.

Un patrimoine majoritairement parisien

Répartition géographique

Répartition par typologie

• Bureaux : 70,5 %
• Locaux commerciaux : 17,8 %
• Résidences hôtelières / étudiantes : 4,5 %
• Habitation : 5,9 %
• Locaux d’activité : 1,3 %

Cette structure illustre une orientation claire vers les actifs tertiaires parisiens, cœur historique de la stratégie.

Situation locative : Un TOF solide à 94,79 %

Indicateurs du trimestre

Détail 3T 2025 :

• Vacance : 5,21 %
• Locaux occupés : 89,26 %
• Locaux sous franchise : 2,62 %
• Locaux en restructuration : 2,91 %

Locations / Relocations

• Bordeaux – 95 m² – bureaux – 08/09/2025
• Paris 8ᵉ – 899 m² – bureaux – 01/09/2025
• Neuilly – 210 m² – bureaux – 01/09/2025
  → Loyers HT annuels : 680 803 €

Libérations

• Montpellier – 653 m² – bureaux – 14/09/2025
• Lyon – 240 m² – bureaux – 08/09/2025
• Bordeaux – 95 m² – bureaux – 07/09/2025
• Paris 8ᵉ – 899 m² – bureaux – 31/07/2025
• Paris 8ᵉ – 482 m² – commerce – 31/07/2025
  → Loyers HT libérés : 1 154 102 €

Marché des parts et dynamique du capital

Souscriptions et retraits

• Parts en attente au 30.09.2025 : 14 646
• 734 parts échangées hors marché au 3T 2025
• Prix de retrait : 695,70 €

Évolution du capital

• 612 172 parts au 30.09.2025
• Capital nominal : 122 434 400 €

Structure financière et cadre réglementaire

Endettement

• Taux d’endettement au 30.09.2025 : 5,06 %
  (niveau largement inférieur au plafond statutaire de 25 %)

ISR et ESG

• Label ISR Immobilier obtenu en juin 2023
• Audit N+2 confirmé en mai 2025
• Classification Article 8 SFDR, intégrant des critères ESG

Conditions de souscription

• Prix total : 773 € ( Nominal : 200 €, Prime d’émission : 573 € dont 77,33 € de commission de souscription)
• Minimum : 10 parts pour les nouveaux associés 
• Jouissance : premier jour du deuxième mois suivant la souscription
• Commissions de Souscription : 10 % HT (12 % TTC) 
• Commission de Gestion : 9,2 % HT (11,04 % TTC)

Conclusion : Un trimestre marqué par la continuité

Le troisième trimestre 2025 illustre la capacité de la SCPI Sélectipierre 2 à maintenir un équilibre robuste entre distribution, gestion locative, arbitrages et structure patrimoniale. La régularité de l’acompte trimestriel, l’exposition parisienne prédominante, la qualité du parc tertiaire et un endettement contenu à 5,06 % dessinent un profil caractérisé par la constance et une gestion attentive dans un marché sélectif.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et l’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variabilité des revenus.

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