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Comment offrir des parts de SCPI à des proches en 2026 ?
Offrir des parts de SCPI constitue une manière originale et utile de transmettre un patrimoine financier. Cette démarche peut permettre de soutenir un proche, de préparer une succession, d'aider un enfant à démarrer dans la vie ou encore de transmettre progressivement un capital tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.
Pour avancer sereinement, il est recommandé d'identifier la solution de transmission la plus adaptée, de comprendre les démarches à effectuer, de maîtriser les implications fiscales et de s'appuyer sur un exemple concret pour clarifier les étapes clés. Cette approche permet d'offrir des parts de SCPI dans les meilleures conditions, tout en respectant le cadre juridique et fiscal en vigueur en 2026.
Pourquoi offrir des parts de SCPI ?
Un cadeau utile et durable
Offrir des parts de SCPI revient à transmettre un actif immobilier indirect, générant potentiellement des revenus distribués et une valorisation à long terme. Contrairement à un cadeau traditionnel, ce présent prend la forme d'un investissement tangible, avec un horizon patrimonial plus large.
Un outil patrimonial pertinent
Ce type de transmission peut être intéressant pour :
- Soutenir financièrement un proche sur le long terme
- Optimiser la transmission patrimoniale dans le cadre d'abattements fiscaux
- Transmettre un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion
- Diversifier les avoirs d'un bénéficiaire (enfants, petits-enfants, partenaire, etc.)
Les différentes manières d'offrir des parts de SCPI
1. La donation simple
La donation est l'un des moyens les plus courants pour offrir des parts de SCPI.
Elle peut être effectuée :
- Devant notaire, ce qui est recommandé lorsque le montant est significatif
- Sous seing privé, lorsque le montant est plus faible et que la SCPI l'autorise
Avantages de la donation
- Transmission immédiate de la pleine propriété des parts
- Possible bénéfice des abattements fiscaux selon le lien familial
- Possibilité de partager équitablement entre plusieurs bénéficiaires
Inconvénients
- Frais potentiels de notaire
- Impact sur la gestion du patrimoine (perte de contrôle sur les parts données)
2. La donation avec démembrement de propriété
Il est également possible d'offrir des parts en séparant :
- La nue-propriété pour le bénéficiaire
- L'usufruit pour le donateur ou l'inverse
Avantages du démembrement
- Réduction de l'assiette taxable
- Transmission progressive du patrimoine
- Maintien de certains droits (par exemple recevoir les revenus tant que l'usufruit n'est pas transmis)
- Exonération d'IFI pour le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement
- Absence d'imposition sur les revenus et de prélèvements sociaux pour le nu-propriétaire
Points de vigilance
- Bien encadrer la répartition des droits
- Prévoir la durée éventuelle d'un usufruit temporaire
3. Le présent d'usage
Un présent d'usage peut être un cadeau offert dans le cadre d'un évènement (anniversaire, mariage, réussite scolaire…). S'il reste proportionné au patrimoine du donateur, il n'est pas taxable. Cependant, selon les pratiques fiscales, offrir des parts de SCPI dans ce cadre reste possible uniquement si le montant reste faible et cohérent avec l'usage.
Pour aller plus loin sur ce sujet spécifique, vous pouvez consulter notre dossier dédié sur le présent d'usage : définitions et explications.
4. Le legs dans un testament
Offrir des parts au décès peut également être prévu par testament. C'est une solution pour transmettre un patrimoine immobilier indirect sans liquidité immédiate et organiser sa succession dans la durée.
Quelles démarches pour offrir des parts de SCPI ?
Étape 1 : Contacter la société de gestion
Chaque société de gestion dispose de ses propres modalités pour :
- Enregistrer une donation
- Modifier un registre de porteurs
- Vérifier l'identité du bénéficiaire
Certaines demandent un formulaire spécifique, d'autres exigent un acte notarié.
Étape 2 : Préparer les documents nécessaires
En général, il faut fournir :
- Pièce d'identité des parties
- Justificatif de domicile
- Acte de donation ou formulaire
- Relevé des parts
- Indication du nombre de parts transmises
Étape 3 : Déclarer la donation aux impôts
Selon les cas, la donation doit être déclarée :
- Via le formulaire 2735 (don manuel)
- Via l'acte notarié pour les donations notariées
Les abattements s'appliquent tous les 15 ans.
Abattements applicables
Les principaux abattements :
| Lien familial | Abattement disponible | Renouvellement |
|---|---|---|
| Parent → Enfant | 100 000 € | Tous les 15 ans |
| Grand-parent → Petit-enfant | 31 865 € | Tous les 15 ans |
| Entre époux / partenaires PACS | 80 724 € | Tous les 15 ans |
| Oncle/tante → Neveu/nièce | 7 967 € | Tous les 15 ans |
Source : impots.gouv.fr
Exemple concret : Offrir des parts de SCPI à un enfant
Situation
Un parent souhaite offrir 50 parts d'une SCPI diversifiée, valorisées à 200 € par part, soit 10 000 €.
Déroulement
- Signature d'un formulaire de donation simple
- Envoi des justificatifs à la société de gestion
- Enregistrement du transfert sur le registre
- Déclaration via le formulaire 2735
- Application de l'abattement de 100 000 € → aucun droit de donation dû
Résultat
L'enfant devient pleinement propriétaire des parts. Il percevra les revenus distribués éventuels et pourra arbitrer son investissement en autonomie (cession, conservation, réinvestissement…).
Quelle fiscalité après la donation ?
Côté donateur
Une fois la donation réalisée, les parts ne sont plus comptabilisées dans le patrimoine taxable. En cas de démembrement, seul l'usufruit est valorisé fiscalement.
Côté bénéficiaire
Le bénéficiaire :
- Devient redevable de l'imposition sur les revenus éventuels
- Doit déclarer les revenus distribués selon son régime fiscal (revenus fonciers ou PFU selon les SCPI européennes, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts pour couvrir les charges)
Pour l'IFI
Pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière :
- En pleine propriété → les parts entrent dans l'actif taxable du bénéficiaire
- En démembrement → l'usufruitier déclare 100 % de la valeur, sauf exceptions ; les parts démembrées ne sont pas taxables à l'IFI pour le nu-propriétaire
Les risques à considérer
Investir ou offrir des parts de SCPI comporte plusieurs risques :
- Risque de capital (perte potentielle de valeur des parts)
- Risque de liquidité (difficulté de revente selon la SCPI)
- Risque locatif (vacance, baisse du taux d'occupation)
- Risque de marché (variation des valeurs immobilières)
- Risque opérationnel (gestion, aléas économiques, y compris une possible hausse de la CSG en 2026 impactant les rendements nets)
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital.
Avantages et limites de l'offre de parts de SCPI
Avantages
- Transmission flexible
- Absence de gestion pour le bénéficiaire
- Accès facilité à l'immobilier
- Possibles optimisations fiscales (donation/démembrement, exonération IFI en nue-propriété)
Limites
- Fiscalité à maîtriser
- Nécessité d'un enregistrement administratif
- Frais éventuels (notaire, société de gestion)
- Risques associés aux marchés immobiliers
Tableau récapitulatif : Comparaison des modes de transmission
| Mode de transmission | Avantages | Limites | Cas d'usage |
|---|---|---|---|
| Donation simple | Transmission directe | Frais possibles | Cadeau significatif |
| Démembrement | Optimisation fiscale | Complexité juridique | Transmission progressive |
| Présent d'usage | Aucune taxation | Montant limité | Cadeau ponctuel |
| Legs | Transmission au décès | Fiscalité successorale | Préparation testamentaire |
À lire également :
Optimisation de la transmission de patrimoine pour les plus de 70 ans
À retenir
Offrir des parts de SCPI en 2026 permet de transmettre un patrimoine immobilier de façon progressive et fiscalement optimisée, que ce soit via une donation simple, un démembrement de propriété, un présent d'usage ou un legs. Les principaux atouts résident dans la mutualisation du risque, l'absence de gestion pour le bénéficiaire et l'accès facilité à l'immobilier locatif.
Avant d'agir, il est essentiel de vérifier les abattements fiscaux applicables, d'anticiper les conséquences sur l'IFI et la fiscalité des revenus, et de respecter les règles propres au présent d'usage lorsque le cadeau est lié à un évènement familial. Un accompagnement par un professionnel (notaire, conseiller en gestion de patrimoine) permet de sécuriser l'opération et de l'intégrer dans une stratégie globale de transmission patrimoniale.
Conseil de l'expert
En tant qu'expert en SCPI, je recommande d'aborder l'offre de parts de SCPI comme un véritable projet de stratégie patrimoniale : commencez par définir le besoin du bénéficiaire (complément de revenus, préparation d'un apport immobilier, diversification), puis choisissez le mode de transmission (donation, démembrement, présent d'usage) en cohérence avec votre horizon de temps et votre fiscalité. N'hésitez pas à combiner plusieurs SCPI (secteurs et zones géographiques différents) pour mieux diversifier le risque et faites systématiquement valider votre montage par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine afin de sécuriser la fiscalité et la conformité juridique de l'opération.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
