Comment offrir des parts de SCPI à des proches ?

Offrir des parts de SCPI constitue une manière originale et utile de transmettre un patrimoine financier. Cette démarche peut permettre de soutenir un proche, de préparer une succession, d’aider un enfant à démarrer dans la vie ou encore de transmettre progressivement un capital tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.

Pour avancer sereinement, il est recommandé d’identifier la solution de transmission la plus adaptée, de comprendre les démarches à effectuer, de maîtriser les implications fiscales et de s’appuyer sur un exemple concret pour clarifier les étapes clés. Cette approche permet d’offrir des parts de SCPI dans les meilleures conditions, tout en respectant le cadre juridique et fiscal en vigueur.

Pourquoi offrir des parts de SCPI ?

Un cadeau utile et durable

Offrir des parts de SCPI revient à transmettre un actif immobilier indirect, générant potentiellement des revenus distribués et une valorisation à long terme. Contrairement à un cadeau traditionnel, ce présent prend la forme d’un investissement tangible, avec un horizon patrimonial plus large.

Un outil patrimonial pertinent

Ce type de transmission peut être intéressant pour :

• Soutenir financièrement un proche sur le long terme
• Optimiser la transmission patrimoniale dans le cadre d’abattements fiscaux
• Transmettre un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion
• Diversifier les avoirs d’un bénéficiaire (enfants, petits-enfants, partenaire, etc.)

Les différentes manières d’offrir des parts de SCPI

1. La donation simple

La donation est l’un des moyens les plus courants pour offrir des parts de SCPI.

Elle peut être effectuée :

• Devant notaire, ce qui est recommandé lorsque le montant est significatif
• Sous seing privé, lorsque le montant est plus faible et que la SCPI l’autorise

Avantages de la donation

• Transmission immédiate de la pleine propriété des parts
• Possible bénéfice des abattements fiscaux selon le lien familial
• Possibilité de partager équitablement entre plusieurs bénéficiaires

Inconvénients

• Frais potentiels de notaire
• Impact sur la gestion du patrimoine (perte de contrôle sur les parts données)

2. La donation avec démembrement de propriété

Il est également possible d’offrir des parts en séparant :

• La nue-propriété pour le bénéficiaire
• L’usufruit pour le donateur ou l’inverse

Avantages du démembrement

• Réduction de l’assiette taxable
• Transmission progressive du patrimoine
• Maintien de certains droits (par exemple recevoir les revenus tant que l’usufruit n’est pas transmis)

Points de vigilance

• Bien encadrer la répartition des droits
• Prévoir la durée éventuelle d’un usufruit temporaire

3. Le présent d’usage

Un présent d’usage peut être un cadeau offert dans le cadre d’un évènement (anniversaire, mariage, réussite scolaire…).  S’il reste proportionné au patrimoine du donateur, il n’est pas taxable. Cependant, selon les pratiques fiscales, offrir des parts de SCPI dans ce cadre reste possible uniquement si le montant reste faible et cohérent avec l’usage

4. Le legs dans un testament

Offrir des parts au décès peut également être prévu par testament. C’est une solution pour transmettre un patrimoine immobilier indirect sans liquidité immédiate.

Quelles démarches pour offrir des parts de SCPI ?

Étape 1 : Contacter la société de gestion

Chaque société de gestion dispose de ses propres modalités pour :

• Enregistrer une donation
• Modifier un registre de porteurs
• Vérifier l’identité du bénéficiaire

Certaines demandent un formulaire spécifique, d’autres exigent un acte notarié.

Étape 2 : Préparer les documents nécessaires

En général, il faut fournir :

• Pièce d’identité des parties
• Justificatif de domicile
• Acte de donation ou formulaire
• Relevé des parts
• Indication du nombre de parts transmises

Étape 3 : Déclarer la donation aux impôts

Selon les cas, la donation doit être déclarée :

• Via le formulaire 2735 (don manuel)
• Via l’acte notarié pour les donations notariées

Les abattements s’appliquent tous les 15 ans.

Abattements applicables

Les principaux abattements :

Source : impots.gouv.fr

Exemple concret : Offrir des parts de SCPI à un enfant

Situation

Un parent souhaite offrir 50 parts d’une SCPI diversifiée, valorisées à 200 € par part, soit 10 000 €.

Déroulement

1. Signature d’un formulaire de donation simple
2. Envoi des justificatifs à la société de gestion
3. Enregistrement du transfert sur le registre
4. Déclaration via le formulaire 2735
5. Application de l’abattement de 100 000 € → aucun droit de donation dû

Résultat

L’enfant devient pleinement propriétaire des parts. Il percevra les revenus distribués éventuels et pourra arbitrer son investissement en autonomie (cession, conservation, réinvestissement…).

Quelle fiscalité après la donation ?

Côté donateur

Une fois la donation réalisée, les parts ne sont plus comptabilisées dans le patrimoine taxable. En cas de démembrement, seul l’usufruit est valorisé fiscalement.

Côté bénéficiaire

Le bénéficiaire :

• Devient redevable de l’imposition sur les revenus éventuels
• Doit déclarer les revenus distribués selon son régime fiscal (revenus fonciers ou PFU selon les SCPI européennes)

Pour l’IFI

Pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière :

• En pleine propriété → les parts entrent dans l’actif taxable du bénéficiaire
• En démembrement → l’usufruitier déclare 100 % de la valeur, sauf exceptions (Source : BOFiP, règles de l’usufruit en fiscalité)

Les risques à considérer

Investir ou offrir des parts de SCPI comporte plusieurs risques :

• Risque de capital (perte potentielle de valeur des parts)
• Risque de liquidité (difficulté de revente selon la SCPI)
• Risque locatif (vacance, baisse du taux d’occupation)
• Risque de marché (variation des valeurs immobilières)
• Risque opérationnel (gestion, aléas économiques)

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital.

Avantages et limites de l’offre de parts de SCPI

Avantages

• Transmission flexible
• Absence de gestion pour le bénéficiaire
• Accès facilité à l’immobilier
• Possibles optimisations fiscales (donation/démembrement)

Limites

• Fiscalité à maîtriser
• Nécessité d’un enregistrement administratif
• Frais éventuels (notaire, société de gestion)
• Risques associés aux marchés immobiliers

Tableau récapitulatif : Comparaison des modes de transmission

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Optimisation de la transmission de patrimoine pour les plus de 70 ans