Les meilleures clés de répartition pour le démembrement en nue-propriété sur 5 ans

Le démembrement temporaire, une autre manière d’investir en SCPI

Le démembrement temporaire est une stratégie patrimoniale de plus en plus utilisée dans l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Elle consiste à séparer la pleine propriété d’un bien ou d’une part de SCPI entre deux droits distincts :

• la nue-propriété, détenue par l’investisseur à long terme,
• et l’usufruit, détenu par une autre partie qui perçoit les loyers pendant une période donnée.

Concrètement, le nu-propriétaire acquiert les parts à prix réduit, grâce à une décote correspondant à la valeur des revenus dont il se prive pendant la durée du démembrement. À la fin de la période (ici 5 ans), il récupère automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Ce mécanisme permet de préparer un capital futur tout en optimisant la fiscalité. Il est notamment prisé des investisseurs fortement imposés, des parents souhaitant préparer une transmission, ou encore de ceux qui anticipent une hausse du marché immobilier.

Tendances actuelles du marché

Le marché du démembrement de parts de SCPI est en pleine structuration. En 2025, plusieurs tendances se dégagent :

• Hausse de la demande : la recherche d’alternatives à la fiscalité foncière pousse les investisseurs vers le démembrement.
• Durées plus courtes : les schémas sur 5 à 7 ans sont désormais privilégiés pour leur équilibre entre souplesse et performance.
• Appétit pour les secteurs résilients : les SCPI investies dans la santé, la logistique ou le résidentiel métropolitain offrent des clés attractives.
• Valorisation du patrimoine européen : les SCPI paneuropéennes comme AEW Diversification Allemagne profitent d’une diversification géographique perçue comme protectrice.

Ces évolutions traduisent un changement de comportement : les investisseurs cherchent à capitaliser à long terme sans subir la fiscalité immédiate des revenus fonciers.

Pourquoi choisir le démembrement temporaire ?

Le démembrement temporaire présente plusieurs avantages majeurs, en particulier sur une durée de 5 ans :

1. Un gain immédiat grâce à la décote

L’achat en nue-propriété se fait à un prix réduit, généralement entre 76 % et 77 % de la valeur en pleine propriété. Cela permet de maximiser le potentiel de plus-value à la restitution de la pleine propriété.

2. Aucune fiscalité pendant la période

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, donc aucune imposition sur les loyers. Il échappe ainsi à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur cette période.

3. Une visibilité à long terme

La durée étant connue à l’avance (ici 5 ans), la stratégie est parfaitement maîtrisée. L’investisseur peut aligner son démembrement avec un objectif patrimonial précis :

• achat immobilier à venir,
• financement d’études,
• préparation à la retraite,
• transmission progressive du patrimoine.

4. Une stratégie complémentaire

Le démembrement est souvent intégré à une gestion globale de patrimoine. Il peut coexister avec d’autres supports d’investissement : assurance-vie, plan d’épargne retraite (PER) ou investissement immobilier direct.

SCPI les plus intéressantes pour un démembrement en nue-propriété sur 5 ans

Le tableau suivant présente une comparaison des principales SCPI proposant des démembrements sur 5 ans, ainsi que leurs clés de répartition en nue-propriété.

Points de vigilance à retenir

Même si le démembrement est une approche efficace, il comporte des risques inhérents aux placements immobiliers :

• Risque de perte en capital,
• Risque de liquidité (impossibilité de revendre les parts avant la fin du démembrement),
• Risque de variation de la valeur de la part,
• Risque de marché lié à l’évolution de la conjoncture économique.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement immobilier, la SCPI reste exposée à l’évolution des marchés locatifs et financiers.

En résumé

Le démembrement temporaire sur 5 ans est une solution patrimoniale flexible permettant d’investir dans la pierre papier tout en optimisant la fiscalité. Les clés de répartition oscillent entre 76 % et 77 %, selon la nature du patrimoine et le rendement visé.

Une stratégie à considérer pour diversifier intelligemment son patrimoine immobilier.

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