SCPI Cap Foncières & Territoires : 106 M€ de capitalisation au 3T 2025

Une SCPI régionale en croissance maîtrisée

La SCPI Cap Foncières & Territoires, gérée par Foncières & Territoires, affiche une capitalisation de 106 441 140 € au 30 septembre 2025, confirmant sa dynamique de développement dans un contexte immobilier toujours sélectif. Le trimestre écoulé s’est distingué par plusieurs acquisitions ciblées, une gestion locative active et une revalorisation du patrimoine, tout en maintenant une distribution trimestrielle stable à 4,08 € par part.

Une stratégie d’investissement tournée vers les territoires

Le troisième trimestre 2025 marque une étape importante pour la SCPI Cap Foncières & Territoires. Fidèle à sa philosophie d’investissement — Collecter, Investir et Gérer au cœur des territoires — la SCPI poursuit son développement dans le sud de la France, en ciblant des actifs neufs, durables et stratégiquement situés.

Des acquisitions significatives

À Montpellier, la SCPI a réalisé l’acquisition de l’ensemble Le N’ice, entièrement loué à Ottobock Care, acteur mondial reconnu dans le domaine des technologies médicales. Le montant de l’investissement s’élève à 4,3 millions d’euros acte en mains, pour un taux de rendement brut immobilier de 6,78 %.

À Toulouse, un immeuble bois neuf de 510 m², construit par Nexity et idéalement situé le long du Canal du Midi, a été acquis pour 1,7 million d’euros acte en mains. Le bien est loué à AVNET, société américaine spécialisée dans l’ingénierie et la supply chain. Le taux de rendement brut immobilier de cette opération ressort à 6,80 %.

À Toulon, la livraison d’un immeuble de 1 774 m² au cœur du Technopole de la Mer a été finalisée le 29 septembre 2025. Ce bâtiment bénéficie d’un emplacement stratégique au sein d’un pôle d’excellence dédié aux activités maritimes et technologiques, et il accueille désormais NAVAL GROUP, acteur majeur du secteur naval de défense. Le montant de l’investissement atteint 5,8 millions d’euros dans le cadre d’une VEFA, avec un taux de rendement brut immobilier de 6,70 %.

Ces opérations illustrent une politique d’acquisition rigoureuse, centrée sur des actifs récents et durables, loués à des utilisateurs solides implantés dans des zones économiques dynamiques. Elles confirment la capacité de la SCPI Cap Foncières & Territoires à combiner sélectivité, rendement et ancrage territorial, tout en consolidant la résilience de son patrimoine dans un environnement immobilier exigeant.

Des indicateurs financiers stables et solides

Données financières au 30/09/2025

Source : Bulletin trimestriel Cap Foncières & Territoires – 3T 2025

Une gestion locative dynamique et ancrée dans les régions

Des indicateurs d’occupation élevés

La taux d’occupation financier (TOF) atteint 97,42 % au 3e trimestre 2025, tandis que le taux de recouvrement s’élève à 98,78 %. La durée moyenne résiduelle des baux (WALB) est de 3,37 ans (au 30/06/2025). Ces chiffres traduisent une gestion proactive et une proximité réelle avec les locataires.

Relocations et renouvellements de baux

Plusieurs mouvements locatifs ont été réalisés, renforçant la stabilité des revenus :

• Nancy : deux nouvelles implantations (La Belle Écoute – 300 m², Terranimo – 688 m²).
• Aix-en-Provence : Geostock (495 m²) et Anthony Morato (188 m²).
• Vienne : reprise immédiate sans vacance par CRIT Intérim (120 m²).
• Metz : WGD Promotion (135 m²).
• Renouvellement notable : G-Star (Aix-en-Provence, 180 m²).

Au total, plus de 2 000 m² reloués ou renouvelés, sécurisant 256 K€ de loyers annuels.

Vacance limitée et gestion technique active

Les locaux vacants restent marginaux (bureaux à Aix-en-Provence, Metz, Thionville, Rouen, et une cellule commerciale à Annecy). Des travaux de réhabilitation technique et thermique sont engagés, notamment à Lille, en concertation avec les locataires, qui participent financièrement en échange d’une amélioration de leurs conditions d’occupation.

Une SCPI désormais classée « Article 8 »

La SCPI Cap Foncières & Territoires franchit une étape majeure en 2025 en devenant un fonds Article 8 au sens du règlement européen SFDR. Cette évolution intègre désormais des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans la stratégie d’investissement. Cette orientation vise à promouvoir des caractéristiques durables et à renforcer la transparence réglementaire.

Une revalorisation du patrimoine à mi-année

Le Comité d’expertises du 7 juillet 2025 a constaté une revalorisation de 0,36 % à patrimoine constant par rapport au 31 décembre 2024. Sur cette base, la valeur de reconstitution s’établit à 273,71 €, soit +5,01 % au-dessus du prix de souscription de 260 €. Cette progression reflète une valorisation prudente et cohérente du patrimoine de Cap Foncières & Territoires.

Structure du capital et fiscalité

Au 30 septembre 2025, la SCPI compte 2 089 associés pour 409 389 parts, soit un capital social de 81 877 800 €. Aucune demande de retrait n’est en attente, et la collecte du trimestre représente 10 693 nouvelles parts.

Conditions de souscription

• Prix de souscription : 260 € (200 € nominal + 60 € de prime d’émission)
• Souscription minimum : 4 parts, soit 1 040 €
• Délai de jouissance : 1er jour du 5e mois suivant la souscription

Modalités de retrait

Le prix de retrait s’élève à 239,20 €, après déduction de la commission de souscription de 8 %. Les cessions de gré à gré sont libres, avec droits d’enregistrement et frais de dossier à la charge de l’acquéreur.

Fiscalité applicable

• Revenus fonciers imposés selon le barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux
• Revenus financiers soumis au PFU de 30 %
• Plus-values immobilières imposées à 19 % + 17,2 % avec abattements selon la durée de détention
• Valeur IFI 2025 : 216,52 € / part 

Ces éléments fiscaux sont à jour au 1er janvier 2018, sous réserve d’évolutions législatives ultérieures.

Risques et profil de l’investissement

L’investissement en SCPI comporte des risques :

• Risque de perte en capital, lié à la variation du marché immobilier
• Risque de liquidité, en cas d’absence de contreparties à l’achat
• Risque lié à l’effet de levier, lorsque la SCPI recourt à l’endettement (11,75 % au 30/09/2025)
• Risque immobilier, en cas de baisse de valeur des actifs

Ces risques sont inhérents à tout placement immobilier collectif. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

Conclusion

Avec une capitalisation de 106 M€, un taux d’occupation supérieur à 97 % et une valeur de reconstitution en hausse de +5 %, la SCPI Cap Foncières & Territoires confirme sa résilience et sa discipline de gestion. L’intégration du label Article 8 marque un tournant vers une gestion plus responsable et durable, tout en préservant la performance financière et la stabilité du revenu distribué.

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