SCPI en 2025 : les points clés à analyser avant d’investir

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) attire de nombreux épargnants en quête de diversification et de revenus réguliers. Avec un ticket d'entrée souvent accessible dès quelques milliers d'euros, les SCPI donnent accès à des actifs immobiliers variés : bureaux, commerces, santé, logistique ou résidentiel.

Cependant, avant de se lancer, il est nécessaire d'examiner plusieurs critères, confirmés par des organismes de référence comme l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Les différents types de SCPI

• SCPI de rendement : visent la distribution régulière de revenus via des investissements dans l'immobilier tertiaire.
• SCPI fiscales : permettent de profiter de dispositifs légaux (Pinel, Malraux, déficit foncier), avec une rentabilité plus faible mais un gain fiscal.
• SCPI de plus-value : privilégient la valorisation long terme, souvent avec peu ou pas de distribution annuelle.

Le rendement et le report à nouveau

Le taux de distribution est un indicateur clé, mais il ne doit pas être interprété seul.

En 2024, le rendement moyen des SCPI s'élevait à 4,72 %, en hausse par rapport à 2023. En 2025, les performances s'avèrent particulièrement attractives, avec des rendements compris entre 5,20 % et 9,52 % selon les véhicules.

Parmi les SCPI les plus dynamiques, Comète affiche un taux de distribution de 11,18 %, suivie par Wemo One (9,50 %) et Osmo Énergie (9,33 %). Vingt SCPI offrent un taux de rentabilité de 7 % ou plus, tandis que quarante-sept SCPI présentent une performance supérieure à 5 %.

Il est essentiel de garder en tête que ces performances 2025 sont calculées à partir d'une année incomplète et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Dans un contexte de normalisation du marché, la performance 2026 a de fortes chances d'être inférieure.

Le Report à nouveau (RAN), c'est-à-dire les bénéfices non distribués, permet de soutenir les revenus en cas de vacance locative ou de baisse des loyers. Ce mécanisme est explicitement décrit dans les rapports annuels des sociétés de gestion et constitue un coussin de sécurité important.

Stratégie d'investissement et diversification

Une SCPI peut se concentrer sur un seul secteur (ex. bureaux) ou se diversifier entre santé, logistique, commerces ou résidentiel. L'ASPIM souligne que la diversification sectorielle et géographique est une manière de réduire les risques liés à une conjoncture locale ou sectorielle.

En 2025, les secteurs comme la logistique et la santé continuent d'attirer des investisseurs et génèrent des loyers stables, renforçant la sécurité des rendements. Les SCPI thématiques bien positionnées sur ces segments peuvent ainsi offrir un couple rendement/risque intéressant.

Certaines SCPI investissent exclusivement en France, d'autres en Europe (Allemagne, Espagne, Pays-Bas), parfois même à l'international.

Cette ouverture géographique implique une fiscalité spécifique. Les SCPI européennes bénéficient notamment d'une exonération des prélèvements sociaux français (17,2 %) sur les revenus provenant de l'étranger, ce qui constitue un avantage majeur pour les contribuables fortement imposés. Les revenus restent toutefois soumis à l'impôt sur le revenu en France, selon les conventions fiscales internationales.

Liquidité des parts

Les SCPI ne sont pas cotées en bourse, leur liquidité est donc limitée.

• Capital variable : la société de gestion émet ou rachète directement les parts.
• Capital fixe : les parts s'échangent sur un marché secondaire via un carnet d'ordres.

L'AMF rappelle qu'un horizon de détention d'au moins 8 à 10 ans est conseillé pour amortir les frais et lisser les cycles immobiliers. Certaines SCPI disposent d'un fonds de remboursement pour faciliter les retraits, mais ce n'est pas généralisé et ne constitue pas une garantie de liquidité.

Les frais

Investir en SCPI implique plusieurs frais :

• Frais de souscription : entre 0 % et 10 % en moyenne.
• Frais de gestion : généralement 8 % à 16 % des loyers encaissés.
• Frais annexes : arbitrages, travaux, etc.

Ces frais sont intégrés au modèle économique et doivent être mis en relation avec la performance espérée. Le véritable indicateur à suivre est le rendement net, c'est-à-dire le rendement réel après frais et fiscalité, qui conditionne le revenu effectivement perçu par l'épargnant.

Fiscalité des revenus

Les revenus distribués sont imposés comme revenus fonciers, soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Pour les tranches marginales d'imposition les plus élevées, la fiscalité globale peut atteindre 45 +17,2% (62,2%), ce qui réduit sensiblement le rendement net.

Trois stratégies permettent d'optimiser la fiscalité :

• Investir en nue-propriété : pas d'imposition pendant la période de démembrement.
• Placer en assurance-vie : fiscalité avantageuse après 8 ans et enveloppe souple pour la transmission.
• Loger les parts dans un PER : déduction des versements du revenu imposable.

Les SCPI investies à l'étranger peuvent entraîner une retenue à la source, avec crédit d'impôt en France. L'analyse de la convention fiscale applicable à chaque pays est indispensable pour estimer correctement le rendement net.

Exemple concret

Un investisseur place 20 000 € dans une SCPI à 5 % de rendement :

• Revenu brut : 1 000 € / an.
• Après prélèvements sociaux (17,2 %) : 828 €.
• Après impôt (TMI 30 %) : environ 600 € nets.

Cet exemple illustre la différence entre rendement brut et rendement net fiscal et rappelle l'importance de raisonner en revenu réellement perçu.

Tableau comparatif

Les risques

Comme tout investissement immobilier, les SCPI comportent des risques :

• Vacance locative : baisse des loyers encaissés.
• Baisse de valeur des parts : observée dans plusieurs SCPI en 2023-2024.
• Liquidité limitée : revente parfois longue.
• Revenus variables : dépendants des locataires et du marché.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Bien que 2025 affiche des rendements parfois exceptionnels, la performance des années suivantes pourrait se normaliser.

Conclusion

Avant d'investir en SCPI, il est nécessaire d'évaluer le type de SCPI, son rendement, sa stratégie d'investissement, sa liquidité, les frais associés et la fiscalité applicable.

En 2025, les SCPI de rendement offrent des opportunités attractives avec des taux de distribution élevés, mais une analyse détaillée, associée à un horizon long terme, reste indispensable pour tirer pleinement parti de ce placement collectif.

Les investisseurs doivent également considérer :

• la solidité du patrimoine immobilier (qualité des actifs, localisation) ;
• la qualité de gestion et l'historique de la société de gestion ;
• la cohérence de la stratégie au-delà du seul rendement affiché.

À lire également : 

Investir en 2025 : Quels placements privilégier ?