SCPI Esprit Horizon : un déploiement qui se concrétise au 1T 2026

Le premier trimestre 2026 confirme le développement de la SCPI Esprit Horizon, qui passe du stade de lancement à celui d'un déploiement concret : première acquisition, premiers loyers encaissés, capitalisation en progression et pipeline d'investissements qui se structure dans un marché tertiaire encore prudent.

Esprit Horizon, du lancement à la mise en œuvre de la stratégie

Lancée à l'automne 2025, Esprit Horizon est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Spirit REIM Services, dédiée aux parcs d'activités et locaux d'activité, avec un objectif de rendement cible de 6 % brut, non garanti. La SCPI a obtenu son visa AMF n°25-15 le 5 septembre 2025 et a été créée le 24 septembre 2025, avec un horizon de placement recommandé de 8 ans.

Son projet est clair : construire un portefeuille cohérent et spécialisé, centré sur des actifs d'activité situés dans des zones stratégiques, bénéficiant d'infrastructures solides et d'une demande locative robuste, principalement en France, avec une ouverture mesurée à l'Europe (limite de 30 % hors zone euro).

Au 1er trimestre 2026, cette stratégie de déploiement commence à prendre forme, dans un environnement immobilier tertiaire marqué par la prudence des investisseurs et des tensions macroéconomiques.

Un marché tertiaire 2026 prudent mais sélectif

Le début de l'année 2026 se déroule dans un contexte toujours dominé par :

• des tensions géopolitiques et des conflits internationaux,
• une volatilité persistante des prix des matières premières,

qui entretiennent une incertitude sur les coûts de construction, de rénovation et sur les arbitrages d'investissement.

Sur le marché français de l'immobilier tertiaire, le trimestre totalise 2,5 milliards d'euros de transactions.

La structure des investisseurs reste très domestique :

• 65 % des volumes investis proviennent d'investisseurs français,
• 15 % d'investisseurs américains,
• 11 % de capitaux canadiens.

Par classe d'actifs, la hiérarchie est la suivante au 1T 2026 :

• Commerce : 864 M€, soit 35 % des volumes
• Bureaux : 710 M€, soit 29 %
• Hôtellerie : 502 M€, soit 20 %
• Industriel (logistique et locaux d'activité) : 413 M€, soit 16 %

Le segment industriel et locaux d'activité reste recherché mais souffre d'un manque de produits disponibles, ce qui limite mécaniquement les transactions malgré une demande soutenue des investisseurs. Cette rareté favorise les acteurs capables d'identifier tôt des actifs de qualité dans les parcs d'activités et les locaux d'activité, exactement la niche ciblée par Esprit Horizon.

Dans ce contexte, la SCPI se positionne sur une classe d'actifs perçue comme résiliente, portée par :

• l'essor des activités industrielles et logistiques de proximité,
• les besoins d'implantation des PME, ETI et filiales de grands groupes,
• la volonté de renforcer le tissu économique et la réindustrialisation des territoires.

Une première acquisition emblématique à Tourcoing

Le premier trimestre 2026 voit la concrétisation de la stratégie d'investissement avec une première acquisition à Tourcoing (Nord), au 1 rue des Métissages, au sein de la ZAC de l'Union – une zone en reconversion, bien desservie et stratégiquement positionnée.

Caractéristiques de l'actif de Tourcoing

• Type d'actif : local d'activité
• Localisation : Tourcoing (59), ZAC de l'Union
• Surface totale : 1 261 m²
• Nombre de locataires : 1
• TOP (taux d'occupation physique) : 100 %
• TOF (taux d'occupation financier) : 100 %
• Taux de rendement à l'acquisition (AEM) : 7,5 %
• WALB : 5,8 ans
• WALT : 8,1 ans

L'actif est intégralement loué à un locataire de premier plan, GRDF, dans un bâtiment livré en 2024, disposant de caractéristiques environnementales avancées (label BREEAM, centrale photovoltaïque en toiture).

Cette acquisition s'inscrit pleinement dans le positionnement de la SCPI :

• Spécialisation sectorielle : parcs et locaux d'activité.
• Ancrage territorial : priorité à des actifs implantés sur le territoire français, pour contribuer au développement économique local et à l'attractivité des zones d'emplois.
• Recherche de résilience : actif récent, aux normes, situé dans un environnement dynamique, loué à un locataire solide et engagé sur une durée longue (WALT > 8 ans).

Avec un rendement AEM de 7,5 %, l'opération est en ligne avec l'objectif de construire un portefeuille associant rendement et robustesse locative dans la durée.

Les premiers revenus locatifs et l'acompte sur dividende

Le premier loyer correspondant au 1er trimestre 2026 a été quittancé et entièrement recouvré auprès du locataire de l'actif de Tourcoing. Cet encaissement marque le basculement de la SCPI dans une phase de production de revenus récurrents.

Sur cette base, la société de gestion anticipe :

• le versement d'un premier acompte sur dividende courant 2026,
• la contribution de ces loyers à l'atteinte de l'objectif de distribution de 6 % brut pour l'exercice, sous réserve de la poursuite du déploiement et des conditions de marché.

Il est rappelé que :

• cet objectif de rendement repose sur des hypothèses de marché et ne constitue en aucun cas une garantie.
• au 31 mars 2026, aucun revenu n'avait encore été distribué, de sorte qu'aucun taux de distribution n'était publié à cette date.

Un pipeline d'investissements en structuration

La stratégie de déploiement d'Esprit Horizon ne se limite pas à l'actif de Tourcoing. Au 1er trimestre 2026, plusieurs opportunités d'investissement sont à l'étude, dont :

• un actif situé en Île-de-France, présentant un taux de rendement à l'acquisition (AEM) de 9 %,
• d'autres dossiers déjà sécurisés ou en phase avancée de due diligence, à la clôture du trimestre.

Les due diligences (analyses techniques, juridiques, financières, environnementales) étaient toujours en cours au 31 mars 2026, ce qui explique que le patrimoine reste constitué d'un seul actif à cette date.

Néanmoins, le fait que certaines opportunités soient sécurisées confirme la poursuite du déploiement des capitaux dans des conditions jugées favorables, avec la volonté de construire un portefeuille progressivement diversifié :

• diversification géographique (France entière, avec une première ouverture hors Nord envisagée en Île-de-France),
• diversification locative (multiplication des locataires et des typologies d'activités),
• diversification des profils de rendement, comme l'illustre la cible à 9 % AEM en Île-de-France.

Dans un segment où la rareté des produits industriels limite les volumes investis, la capacité à sécuriser des transactions à rendement attractif constitue un avantage compétitif pour une SCPI spécialisée.

Les principaux chiffres au 31 mars 2026

Quelques mois seulement après son lancement et son ouverture au grand public, Esprit Horizon présente au 31 mars 2026 un profil encore embryonnaire mais structuré :

La SCPI reste à ce stade très concentrée : un seul actif, un seul locataire, une seule zone géographique. Cela renforce l'importance de la diversification progressive annoncée par la société de gestion et de développement du pipeline d'acquisitions au fil des trimestres.

Prix de souscription, valeurs et cadre réglementaire

Au 31 mars 2026, les principales valeurs de la part de la SCPI sont les suivantes :

Ces valeurs sont calculées et publiées deux fois par an, aux 31 décembre et 30 juin, conformément à l'ordonnance n°2024-662 du 3 juillet 2024, qui encadre notamment la périodicité de mise à jour des valeurs des parts de SCPI.

Les parts souscrites portent jouissance le premier jour du sixième mois suivant le mois de souscription, ce qui implique pour l'investisseur un délai de carence avant la perception des premiers revenus, typique des SCPI à capital variable.

Évolution du capital et endettement maîtrisé

Depuis sa création, Esprit Horizon affiche une progression graduelle de sa capitalisation :

Cette trajectoire illustre une montée en charge progressive, cohérente avec le positionnement d'une SCPI récente, encore en phase de lancement, et avec une collecte volontairement maîtrisée afin d'adapter le rythme d'investissement au rythme de collecte.

Le ratio d'endettement, calculé selon la méthode ASPIM, se décompose en :

• 24,6 % d'emprunts bancaires,
• 75,4 % de valeur de réalisation.

Ce recours à l'effet de levier reste modéré à ce stade, ce qui permet d'accompagner le déploiement des capitaux tout en limitant le risque financier.

Caractéristiques structurantes de la SCPI Esprit Horizon

Esprit Horizon se distingue par plusieurs éléments structurants :

• Classification : SCPI de rendement à capital variable.
• Date de création : 24 septembre 2025.
• Visa AMF : n°25-15 du 5 septembre 2025.
• Société de gestion : Spirit REIM Services, agréée par l'AMF sous le numéro GP-20000044.
• Dépositaire : Société Générale Securities Services.
• Évaluateur immobilier : JLL.
• Commissaire aux comptes : PWC Audit.
• Profil de risque : 3/7 (selon le DIC).
• Souscription minimale : 2 parts.
• Délai de jouissance : premier jour du 6ᵉ mois suivant la souscription.
• Horizon de placement recommandé : 8 ans.

La thématique d'investissement est entièrement consacrée aux parcs et locaux d'activité, avec :

• une cible locative composée de PME, ETI, filiales de groupes et entreprises de services,
• une volonté de contribuer à la réindustrialisation et au tissu économique local, en privilégiant les zones dynamiques et bien desservies.

Les investissements hors zone euro sont limités à 30 % des actifs détenus, ce qui ancre la SCPI dans un profil majoritairement franco-européen.

Modalités de sortie des parts et liquidité

Les associés qui souhaitent céder leurs parts disposent de deux modalités :

• Retrait de parts dans le cadre de la variabilité du capital, au prix de retrait fixé par la société de gestion.
• Cession de gré à gré à un acquéreur tiers, sans intervention de la société de gestion.

Les demandes de retrait sont :

• traitées par ordre chronologique de réception,
• limitées par la clause de variabilité du capital,
• conditionnées à l'existence d'une contrepartie acheteuse, ce qui implique un risque de liquidité inhérent à la nature des SCPI.

Fiscalité applicable aux investisseurs

Conformément à l'article 239 septies du Code général des impôts, les SCPI n'entrent pas dans le champ d'application de l'impôt sur les sociétés : ce sont les associés qui sont imposés, en fonction de la nature des revenus reçus.

Les principales règles sont les suivantes :

• Revenus locatifs : imposés dans la catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques résidentes en France.
• Revenus financiers (placements de trésorerie) : soumis à une imposition forfaitaire de 30 % pour les personnes physiques résidentes, comprenant 12,8 % de PFU et 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Revenus provenant de participations dans des sociétés civiles soumises à l'IS : assimilés à des dividendes, soumis à un prélèvement à la source de 30 %.
• Plus-values immobilières : relèvent du régime général des plus-values prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI.

Cette fiscalité doit être appréciée au regard de la situation propre de chaque investisseur (taux marginal d'imposition, régime réel ou micro-foncier, démembrement, etc.).

Principaux risques liés à l'investissement

Comme tout investissement immobilier collectif, Esprit Horizon comporte des risques explicités dans sa documentation :

• Risque de liquidité : la revente des parts dépend de la présence d'un acquéreur ou de la capacité de la SCPI à organiser le retrait.
• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser en fonction de l'évolution du marché, des loyers, des taux ou des conditions de revente des immeubles.
• Risque de marché : lié à la variation de la valeur des actifs immobiliers, aux cycles immobiliers, aux vacants éventuels ou à la baisse des loyers.
• Risque de change : pour les investissements réalisés hors zone euro, dans la limite de 30 % des actifs, exposant la SCPI aux fluctuations des devises.

Structure de frais et gestion des conflits d'intérêts

La SCPI Esprit Horizon applique une structure de frais typique des SCPI de rendement, détaillée comme suit :

• Commission de souscription : 6 % TTC (hors période sponsor).
• Commission de gestion : 15,6 % TTC des loyers HT HC et dividendes encaissés.
• Commission sur les produits financiers : 30 %.
• Commission d'acquisition ou de cession d'actifs : 1,8 % TTC.
• Commission de suivi et pilotage des travaux : 6 % TTC.
• Commission de retrait : 0 %.

Une politique de prévention et de gestion des conflits d'intérêts est mise en œuvre, afin d'identifier, prévenir et gérer toute situation susceptible de porter atteinte aux intérêts des associés – un point sensible pour une SCPI thématique gérée par un acteur très positionné sur les parcs d'activités.

Conclusion – Bilan du 1er trimestre 2026 pour Esprit Horizon

Le 1er trimestre 2026 marque une nouvelle étape dans le développement de la SCPI Esprit Horizon :

• un premier actif d'activité à Tourcoing, intégralement occupé, avec un rendement AEM de 7,5 % et des indicateurs d'occupation (TOP, TOF) à 100 %,
• les premiers loyers encaissés, qui ouvrent la voie à un premier acompte sur dividende courant 2026, dans le cadre d'un objectif de distribution de 6 % brut, non garanti,
• une capitalisation portée à 2,82 M€, pour 37 associés et 11 668 parts,
• un pipeline d'investissements en cours de structuration, avec des opportunités déjà sécurisées, notamment en Île-de-France à un niveau de rendement cible de 9 % AEM, annonçant une diversification progressive du patrimoine.

Dans un marché tertiaire encore prudent, marqué par la volatilité des matières premières et une offre limitée en actifs industriels, Esprit Horizon confirme la mise en œuvre de sa stratégie de spécialisation dans les parcs et locaux d'activité, avec une approche graduelle du déploiement des capitaux et une attention portée à la résilience locative et à la qualité environnementale des actifs.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.