Pourquoi réinvestir ses dividendes en parts de SCPI ?

En 2025, le réinvestissement des dividendes dans des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) attire de plus en plus l’attention des investisseurs. Dans un contexte marqué par des taux d’intérêt élevés, une pression sur la valorisation des actifs et une segmentation croissante du marché immobilier, cette stratégie conserve un intérêt majeur.

Mais comment fonctionne réellement le réinvestissement ? Quels sont ses avantages, ses risques et ses conditions pour rester pertinent en 2025 ? Cet article propose une analyse détaillée, des exemples chiffrés, un tableau comparatif et des recommandations pratiques pour une décision éclairée.

Un marché des SCPI en mutation en 2025

Avant d’examiner la stratégie de réinvestissement, il est essentiel de comprendre le contexte 2025.

Des rendements toujours attractifs mais hétérogènes

• Rendement moyen 2024 : environ 4,72 % pour les SCPI classiques.
• Prévisions 2025 : entre 4,5 % et 6 %, selon le secteur (bureaux, santé, logistique, commerce) et la diversification géographique.
• Certaines SCPI spécialisées ou récentes visent des rendements supérieurs à 7 %, mais souvent avec une prise de risque plus élevée.

Une liquidité sous pression

• De nombreuses SCPI ont constaté des demandes de retrait plus nombreuses en 2024.
• Les délais de revente des parts peuvent aller de quelques semaines à plusieurs mois, selon l’offre et la demande.
• Les baisses de prix de parts ont touché certaines SCPI exposées aux bureaux traditionnels.

Ce contexte plaide pour une sélection rigoureuse des SCPI avant tout réinvestissement.

Pourquoi réinvestir ses dividendes reste pertinent en 2025

Malgré les risques, le réinvestissement conserve plusieurs avantages en 2025, s’il est bien encadré.

1. L’effet de capitalisation

Réinvestir les dividendes augmente le nombre de parts détenues sans effort supplémentaire. Plus le temps passe, plus le capital croît : c’est le fameux effet boule de neige.

Exemple :

• Investissement initial : 50 000 €
• Rendement : 5 % brut
• Dividendes réinvestis chaque année pendant 10 ans

*Hypothèse simplifiée, sans hausse de prix de parts la SCPI présente des risques.

2. Une discipline d’épargne automatisée

De nombreuses sociétés de gestion proposent une option automatique : les dividendes sont réinvestis directement, sans démarche manuelle, permettant une gestion passive et régulière.

3. Une opportunité d’achat en période de volatilité

Quand les prix des parts baissent, le réinvestissement permet d’acheter plus de parts avec le même montant de dividendes, lissant le prix d’achat moyen sur la durée.

4. Des frais réduits dans certains cas

Certaines SCPI offrent une décote sur les frais d’entrée pour les parts acquises via le réinvestissement, améliorant la rentabilité nette.

Points de vigilance à considérer en 2025

Le réinvestissement reste une stratégie pertinente, mais il exige une bonne compréhension des risques actuels.

1. Fiscalité inchangée

Même si les dividendes sont réinvestis, ils restent imposables comme des revenus fonciers, avec :

• Prélèvements sociaux : 17,2 %
• Impôt sur le revenu : selon la tranche marginale

2. Risque de liquidité

En cas de marché tendu, revendre ses parts peut être plus long. Les dividendes réinvestis restent donc bloqués dans la SCPI jusqu’à une revente possible.

3. Variabilité des rendements

Les loyers peuvent baisser en cas de vacance locative, de renégociation des baux ou de crise immobilière.  Le rendement futur reste incertain et dépend de la gestion de la SCPI.

4. Fragmentation du marché

Les meilleures SCPI captent la majorité de la collecte et maintiennent leur attractivité.
D’autres, plus fragiles, peuvent voir leurs performances diminuer.

Tableau récapitulatif : Avantages du réinvestissement des dividendes

Recommandations pour investir en 2025

Pour tirer le meilleur parti du réinvestissement, plusieurs bonnes pratiques s’imposent :

• Sélectionner des SCPI solides : rendement stable, bonne diversification, collecte positive.
• Diversifier les supports : plusieurs SCPI pour réduire le risque sectoriel et géographique.
• Anticiper la fiscalité : provisionner une part des dividendes pour régler les impôts.
• Adopter une vision long terme : horizon d’au moins 8 à 10 ans recommandé.
• Revoir régulièrement son portefeuille : ajuster en fonction des performances et des conditions de marché.

Liste de quelques SCPI proposant le réinvestissement des dividendes

Plusieurs SCPI offrent la possibilité de réinvestir automatiquement les dividendes, permettant ainsi aux investisseurs de faire croître progressivement leur capital. 

Voici quelques SCPI proposant ce service :

• SCPI Corum Origin – Corum AM
• SCPI Épargne Foncière – La Française REM
• SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 – La Française REM
• SCPI CRISTAL Rente – Inter Gestion REIM
• SCPI Selectinvest 1 – La Française REM
• SCPI Corum XL – Corum AM
• SCPI LF Grand Paris Patrimoine – La Française REM
• SCPI ActivImmo – Alderan
• SCPI Corum Eurion – Corum AM
• SCPI Optimale – Consultim AM
• SCPI Iroko Zen – Iroko
• SCPI Grand Paris Résidentiels – Inter Gestion REIM
• SCPI Epsicap Nano – Epsicap REIM
• SCPI LF Avenir Santé – La Française REM
• SCPI Comète - Alderan
• SCPI Elevation Tertiom - Elevation Capital Partners
• Iroko Atlas - Iroko

Conclusion

En 2025, le réinvestissement des dividendes en parts de SCPI demeure une stratégie efficace pour faire croître son patrimoine sur le long terme, à condition de bien choisir ses supports, d’anticiper la fiscalité et de rester attentif aux conditions de marché.

Les rendements modérés mais stables, l’automatisation et le potentiel de capitalisation en font une option attractive pour les investisseurs patients et disciplinés.

Comme tout placement immobilier, les SCPI comportent des risques, notamment de perte en capital, de baisse potentielle des revenus distribués et de liquidité limitée, qu’il est essentiel de bien évaluer avant d’investir.

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